Vender uma casa herdada em 2026: habilitação de herdeiros, partilhas e impostos

Herdar uma casa e decidir vendê-la parece simples, mas há passos que têm de ser dados por ordem: saber quem são os herdeiros, comunicar a herança às Finanças, pôr o registo em ordem e só depois vender. Cada passo tem prazos e custos próprios, e um herdeiro em desacordo pode parar o processo.

Este guia explica as regras em vigor em novembro de 2026, para heranças sem testamento e com herdeiros que se entendem, que é o caso mais comum. Quando há testamento, herdeiros menores ou conflito, o processo tem pormenores que pedem um advogado ou um notário.

Resumo

Passo	O que é	Prazo ou custo
Habilitação de herdeiros	Declara quem herda	150 € num balcão do IRN
Participação às Finanças	Comunica a herança para o Imposto do Selo	Até ao fim do 3.º mês seguinte ao da morte
Imposto do Selo	10% sobre o valor patrimonial	Isentos: cônjuge, filhos, netos e pais
Registo	Casa registada em nome dos herdeiros	Feito com a habilitação ou antes da venda
Partilha	Divide os bens entre os herdeiros	Por acordo ou por inventário
Venda	Antes da partilha, todos assinam; depois, quem recebeu a casa	Comissão, certificado energético e documentos habituais
IRS	Mais-valia de cada herdeiro	Base: valor patrimonial à data da morte

1. Habilitação de herdeiros

A habilitação de herdeiros é o documento que declara quem são os herdeiros de quem morreu. Sem ela, ninguém prova perante o notário, o banco ou o comprador que tem direito a vender a casa.

Pede-a o cabeça de casal, que é quem administra a herança até à partilha. Em regra é o cônjuge sobrevivo, se for herdeiro ou tiver direito a metade dos bens do casal. Os herdeiros podem acordar que seja outra pessoa.

Faz-se presencialmente, num destes locais:

• num cartório notarial;
• num Espaço Óbito;
• num balcão IRN Heranças, nas conservatórias e Lojas do Cidadão.

Pode marcar online, no portal ou na aplicação Siga, mas o ato é presencial. Nos balcões do IRN são precisos os documentos de identificação e os números fiscais de todos os herdeiros, a lista dos bens de quem morreu e, se for o caso, o acordo de partilha. Num cartório pedem a certidão de óbito, a certidão de casamento, as certidões de nascimento dos herdeiros e o testamento, se existir.

Quanto custa nos balcões do IRN

Serviço	Custo
Habilitação de herdeiros simples	150 €
Habilitação com registo e partilha dos bens	425 € de base
Por cada imóvel, quota ou participação social	30 €
Por cada registo de aquisição de imóvel	25 €
Se os herdeiros forem casados entre si	Mais 50 €
Consultas às bases de dados do IRN	10 € a 25 €

Os impostos não estão incluídos. O gov.pt diz que o processo não é obrigatório, mas deve começar até ao fim do terceiro mês após a morte. Se começar depois, o IRN informa as Finanças, que podem aplicar coima.

2. Participação às Finanças e Imposto do Selo

A herança tem de ser participada às Finanças pelo cabeça de casal, até ao fim do terceiro mês seguinte ao da morte. Esta obrigação existe mesmo quando ninguém paga imposto: a isenção dos herdeiros próximos não dispensa a participação.

O imposto que se aplica é o Imposto do Selo de 10% sobre a transmissão gratuita. Nos imóveis, a base é o valor patrimonial tributário (VPT) que consta da matriz à data da morte, e não o valor de mercado.

Estão isentos:

• o cônjuge ou unido de facto;
• os descendentes, como filhos e netos;
• os ascendentes, como pais e avós.

Os outros herdeiros, como irmãos, sobrinhos ou primos, pagam os 10%. Por exemplo, numa casa com um VPT de 120.000 € deixada a um sobrinho, o imposto seria de 12.000 €. O valor é ilustrativo.

3. A casa enquanto a herança não está partilhada

Até à partilha, a casa pertence à herança indivisa, ou seja, a todos os herdeiros em conjunto, sem que nenhum seja dono de uma parte concreta da casa.

• Na matriz, o imóvel fica inscrito em nome da herança, com a indicação do cabeça de casal, e as Finanças atribuem um número fiscal à herança.
• O IMI é devido pela herança indivisa, representada pelo cabeça de casal. As notas de cobrança chegam em nome da herança. O guia sobre o IMI explica como se calcula.
• No registo predial, os herdeiros podem registar a casa em nome de todos, “em comum e sem determinação de parte ou direito”, com base na habilitação. Este registo não é obrigatório por lei, mas, para vender, a casa tem em regra de estar registada em nome de quem vende. Nos balcões do IRN, o registo pode ser feito no mesmo ato da habilitação. Confirme com o notário ou a conservatória o que falta no seu caso antes de marcar a escritura.

Em agosto de 2026 foi publicada a Lei n.º 49/2026, que dá ao Governo 180 dias para criar um regime que permita vender casas de heranças indivisas a pedido de um só herdeiro. Enquanto esse regime não for aprovado, valem as regras descritas neste guia.

4. Vender antes ou depois da partilha

Há duas formas de vender uma casa herdada.

Vender antes da partilha

A lei diz que os direitos relativos à herança só podem ser exercidos em conjunto por todos os herdeiros. Por isso, todos têm de concordar com a venda e assinar a escritura, pessoalmente ou por procuração. O preço entra na herança e é dividido entre os herdeiros, na proporção de cada um.

É a solução mais rápida quando todos querem vender e evita fazer uma partilha só para depois vender.

Vender depois da partilha

Na partilha, os herdeiros decidem quem fica com cada bem. Se a casa couber a um só herdeiro, ele passa a ser o único dono e pode vendê-la sozinho. Se um herdeiro receber mais do que a sua parte, paga aos outros a diferença, as chamadas tornas, e sobre esse excesso pode ser devido IMT.

A partilha pode ser feita:

• por acordo, num cartório notarial ou num balcão IRN Heranças;
• por inventário, quando não há acordo, num cartório notarial ou no tribunal.

E se um herdeiro não quiser vender?

Antes da partilha, sem o acordo de todos, a casa não se vende. As saídas são:

• Comprar a parte de quem não quer vender, ou negociar a partilha de forma a que a casa fique com quem a quer vender.
• Vender a quota hereditária. Um herdeiro pode vender a sua parte na herança. Se a vender a alguém que não é herdeiro, os outros herdeiros têm direito de preferência.
• Pedir o inventário, para que a partilha seja feita mesmo sem acordo.

5. Documentos para a venda

Aos documentos habituais de uma venda juntam-se os da herança:

• habilitação de herdeiros;
• certidão permanente do registo predial, de preferência já com a casa em nome dos herdeiros;
• caderneta predial atualizada;
• comprovativo da participação às Finanças e, se houver, do pagamento do Imposto do Selo;
• escritura ou documento de partilha, se a venda for depois dela;
• certificado energético válido, obrigatório para anunciar e vender;
• declaração de encargos do condomínio, num apartamento.

O guia sobre os documentos para vender casa explica cada um, e também a menção ao título urbanístico que o contrato de venda tem de ter desde 1 de outubro de 2026.

Se a casa estiver arrendada e o contrato tiver mais de dois anos, o inquilino tem direito de preferência. Os herdeiros enviam-lhe, por carta registada com aviso de receção, o preço e as condições do negócio, e ele tem 30 dias para responder. A venda não acaba com o arrendamento: o comprador passa a ser o senhorio.

6. IRS sobre a mais-valia

Quando a casa é vendida por mais do que o valor de aquisição, há uma mais-valia, que paga IRS. Numa casa herdada, as regras são próprias:

• Valor de aquisição: é o valor que serviu para o Imposto do Selo, ou que serviria se o imposto fosse devido. Ou seja, é o VPT à data da morte, mesmo que os herdeiros estejam isentos.
• Data de aquisição: é a data da morte, e não a data em que o falecido comprou a casa.
• Correção monetária: se passaram mais de 24 meses entre a morte e a venda, o valor de aquisição é atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda publicado todos os anos.
• Despesas que reduzem a mais-valia: obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, com fatura, e as despesas necessárias à venda, como a comissão de mediação e o certificado energético.
• Metade da mais-valia: para residentes, só 50% é somada aos restantes rendimentos e tributada à taxa do escalão de IRS.
• Cada herdeiro declara a sua parte no anexo G da declaração de IRS do ano da venda.

Mortes antes de 1989

Os ganhos com imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 não pagam IRS. Como numa herança a data de aquisição é a da morte, o que conta é quando morreu quem deixou a casa, e não quando a comprou. Num caso decidido pela Autoridade Tributária, a casa tinha sido comprada antes de 1989, mas o dono morreu depois: a venda pelos herdeiros ficou sujeita a IRS.

Exemplo de cálculo

Os valores são ilustrativos e não incluem o coeficiente de desvalorização, que reduziria a mais-valia. Três irmãos herdam uma casa em partes iguais. O VPT à data da morte era de 100.000 € e vendem-na por 300.000 €, com 10.000 € de despesas dedutíveis.

	Valor
Preço de venda	300.000 €
Valor de aquisição (VPT à data da morte)	100.000 €
Despesas dedutíveis	10.000 €
Mais-valia total	190.000 €
Parte de cada irmão (1/3)	63.333 €
Valor somado aos rendimentos de cada irmão (50%)	31.667 €

Cada irmão paga IRS sobre 31.667 €, à taxa que resultar do conjunto dos seus rendimentos desse ano. Como o VPT costuma ser bem mais baixo do que o preço de mercado, a mais-valia numa casa herdada pode ser grande. Faça as contas antes de pôr a casa à venda.

Formas de excluir a mais-valia

• Reinvestir na habitação própria e permanente. Só se aplica se a casa herdada tiver sido a habitação própria e permanente do herdeiro que vende, com domicílio fiscal lá nos 12 meses anteriores. É raro numa herança, mas acontece, por exemplo, quando um filho vivia com os pais.
• Reinvestir em casas para arrendar a renda moderada. Criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, aplica-se a vendas de casas, e não só da habitação própria, entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. O valor da venda, menos o empréstimo amortizado, tem de ser reinvestido em habitação em Portugal, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. A casa tem de ser arrendada para habitação em 6 meses, com renda até 2.300 € por mês, durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos, e não pode ser vendida nesse período.

O guia sobre mais-valias na venda de casa explica estas regras em pormenor.

Como ajudamos

Quando trabalhamos consigo na venda de uma casa herdada, verificamos os documentos da herança e do imóvel antes de anunciar, articulamos com o notário as assinaturas de todos os herdeiros e tratamos das preferências e do certificado energético, até à escritura. Saiba mais sobre como vendemos a sua casa.

Esta informação é geral e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Cada herança tem pormenores próprios: confirme sempre com um advogado, o notário ou um contabilista certificado antes de assinar.