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IMI em 2026: quanto se paga, quem paga e como baixar
O IMI paga-o quem é dono do imóvel a 31 de dezembro. Nas casas, a taxa é fixada por cada câmara entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário (VPT). Até 100 € paga-se em maio; até 500 €, em maio e novembro; acima disso, em maio, agosto e novembro. A habitação própria e permanente com VPT até 125.000 € pode ficar isenta 3 anos, e há descontos para famílias com dependentes. Pedir a reavaliação do VPT pode baixar o imposto, mas também o pode subir.
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o imposto que todos os donos de casas, terrenos e outros prédios pagam todos os anos. É cobrado pelas Finanças, mas a receita é do município onde fica o imóvel, e é a câmara que decide, dentro dos limites da lei, a taxa e os descontos. Por isso, duas casas com o mesmo valor podem pagar IMI diferente se estiverem em concelhos diferentes.
Este guia explica as regras em vigor em outubro de 2026.
Resumo
| Tema | Regra |
|---|---|
| Quem paga | O proprietário a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita |
| Base do imposto | Valor patrimonial tributário (VPT), que está na caderneta predial |
| Taxa nas casas | Entre 0,3% e 0,45%, fixada por cada município |
| Taxa nos prédios rústicos | 0,8% |
| Pagamento | Maio; ou maio e novembro; ou maio, agosto e novembro, conforme o valor |
| Isenção na compra para habitação | 3 anos, com VPT até 125.000 € e rendimento do agregado até 153.300 € |
| IMI familiar | Dedução de 30 €, 70 € ou 140 €, conforme o número de dependentes, nos concelhos que aderem |
| Adicional ao IMI | Para particulares com mais de 600.000 € de VPT em casas e terrenos para construção |
Quem paga o IMI
O IMI é devido por quem é proprietário a 31 de dezembro do ano a que respeita. Se a casa tiver usufruto, paga o usufrutuário; se houver direito de superfície, paga o superficiário. O imposto de um ano é cobrado no ano seguinte: o IMI de 2026 paga-se em 2027.
Esta regra tem consequências numa compra e venda. Quem vende uma casa em outubro de 2026 já não é dono a 31 de dezembro, e o IMI de 2026 fica para o comprador. Mas o vendedor continua a pagar, durante 2026, as prestações do IMI de 2025, que é desse ano. Qualquer acerto entre comprador e vendedor é um acordo particular e pode ficar escrito no contrato-promessa. O guia de documentos para vender casa explica o resto do processo.
Como se calcula
A conta é simples: IMI = VPT × taxa do município, menos as deduções a que tiver direito.
O valor patrimonial tributário
O VPT é o valor que as Finanças atribuem ao imóvel e está na caderneta predial, que pode consultar e imprimir no Portal das Finanças. Nas casas avaliadas pelas regras atuais, a fórmula é esta:
VPT = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv
- Vc, valor base de construção. É fixado todos os anos. Para as avaliações de 2026, a Portaria n.º 471/2025/1 fixou o valor médio de construção em 570 € por m², o que dá um Vc de 712,50 € por m² (em 2025 era de 665 €).
- A, área. Calculada a partir da área bruta privativa e das áreas dependentes, como garagens e arrecadações.
- Ca, coeficiente de afetação. Depende do uso: habitação, comércio, serviços.
- Cl, coeficiente de localização. Varia por zona dentro de cada concelho. É o que mais pesa na diferença entre uma casa no centro e outra na periferia.
- Cq, coeficiente de qualidade e conforto. Sobe com elementos como piscina, elevador ou garagem e desce com a falta de alguns equipamentos.
- Cv, coeficiente de vetustez. Desce com a idade do prédio, contada desde a licença de utilização.
O VPT é quase sempre bem mais baixo do que o preço de mercado, mas pode estar perto dele em casas avaliadas recentemente em zonas caras.
A taxa
| Tipo de prédio | Taxa anual |
|---|---|
| Prédios urbanos (casas, lojas, escritórios) | 0,3% a 0,45%, decidida pela assembleia municipal |
| Prédios rústicos | 0,8% |
| Donos com domicílio num país da lista de paraísos fiscais | 7,5% |
A taxa de cada ano é aprovada pelo município e comunicada às Finanças até 31 de dezembro. Se não for comunicada a tempo, aplica-se a taxa mínima. A lista das taxas de todos os concelhos é publicada no Portal das Finanças.
Os municípios podem também:
- reduzir até 20% a taxa dos prédios arrendados, numa zona ou em todo o concelho;
- subir ou descer até 30% a taxa em zonas de reabilitação urbana ou de combate à desertificação;
- agravar até 30% a taxa dos prédios degradados.
Exemplo de cálculo
Valores ilustrativos: uma casa com VPT de 200.000 € num concelho com taxa de 0,35%.
| Valor | |
|---|---|
| IMI antes de deduções (200.000 € × 0,35%) | 700 € |
| IMI familiar, com dois dependentes, se o município aderir | menos 70 € |
| IMI a pagar | 630 € |
| Prestações | 3 (maio, agosto e novembro), porque passa de 500 € |
Quando se paga
| Valor do IMI | Prestações |
|---|---|
| Até 100 € | Uma, em maio |
| Mais de 100 € e até 500 € | Duas, em maio e novembro |
| Mais de 500 € | Três, em maio, agosto e novembro |
A nota de cobrança é enviada até ao fim do mês anterior ao do pagamento: em abril para a prestação de maio, em julho para a de agosto e em outubro para a de novembro. Se não a receber, pode pedir uma segunda via. A nota da primeira prestação traz também uma referência para pagar o valor total de uma vez, até ao fim de maio.
Se falhar uma prestação, as seguintes passam a ser exigidas de imediato. Pagar fora do prazo dá lugar a juros e pode levar a uma coima.
Isenções
Habitação própria e permanente
Quem compra, constrói ou amplia uma casa para viver pode ficar isento de IMI durante 3 anos, se cumprir três condições:
- o VPT da casa não passa de 125.000 €;
- o rendimento bruto do agregado familiar no ano anterior não passa de 153.300 €;
- a casa passa a ser a sua habitação própria e permanente, com o domicílio fiscal lá.
A assembleia municipal pode prolongar a isenção por mais 2 anos. Na compra, a isenção é reconhecida pelas Finanças com base nos dados que já têm. Nos casos de construção ou ampliação, tem de a pedir no Serviço de Finanças até 60 dias depois do fim do prazo de 6 meses para ir viver para a casa. Cada pessoa ou agregado só pode beneficiar desta isenção duas vezes.
Baixos rendimentos
Há uma isenção permanente para famílias com rendimentos baixos, prevista no artigo 11.º-A do Código do IMI. Aplica-se quando:
- o rendimento bruto do agregado não passa de 2,3 vezes 14 vezes o IAS (Indexante dos Apoios Sociais);
- a soma dos VPT de todos os prédios do agregado não passa de 10 vezes 14 vezes o IAS.
O IAS é atualizado todos os anos, e os limites com ele. A isenção é reconhecida automaticamente pelas Finanças, mas perde-se nesse ano se as declarações de IRS ou de IMI forem entregues fora do prazo. Não se aplica a não residentes.
Eficiência energética
Os municípios podem reduzir o IMI até 25%, durante 5 anos, para prédios com certificado energético de classe A ou superior, para os que subam pelo menos duas classes depois de obras, ou para os que reutilizem águas residuais tratadas ou pluviais. Só existe se a câmara o tiver aprovado e tem de ser pedida no Serviço de Finanças até 60 dias depois do facto que lhe dá direito.
IMI familiar
Nos concelhos que aderem, a habitação própria e permanente de quem tem dependentes tem uma dedução fixa ao IMI:
| Dependentes | Dedução |
|---|---|
| 1 | 30 € |
| 2 | 70 € |
| 3 ou mais | 140 € |
Conta o agregado a 31 de dezembro do ano anterior. Não precisa de pedir: as Finanças aplicam a dedução automaticamente, com base no domicílio fiscal e na composição do agregado.
Agravamentos: casas devolutas e em ruínas
Os prédios devolutos há mais de um ano e os em ruínas pagam o triplo da taxa. Nas zonas de pressão urbanística, delimitadas pelos municípios, o agravamento é maior: a taxa é elevada a dez vezes e sobe mais 20% em cada ano seguinte, até ao limite de vinte vezes a taxa. Este regime também se aplica a terrenos para construção de habitação nessas zonas, e a assembleia municipal pode subir o limite em certos casos, por exemplo quando o dono é uma empresa.
Se tem uma casa vazia num concelho com estas regras, arrendá-la ou vendê-la pode sair muito mais barato do que mantê-la fechada.
Como baixar o IMI
1. Confirme as isenções e deduções a que tem direito
Verifique na nota de cobrança se a isenção da habitação própria e permanente ou o IMI familiar foram aplicados. Se não foram e tem direito, fale com o Serviço de Finanças. Confirme também que o domicílio fiscal está na casa onde vive.
2. Confira os dados da caderneta predial
Áreas erradas, um uso mal classificado ou elementos de qualidade que a casa não tem fazem subir o VPT. O dono pode reclamar, a todo o tempo, de qualquer incorreção na matriz, como áreas, descrições ou isenções não registadas.
3. Peça a reavaliação, com cuidado
O dono pode também reclamar por o VPT estar desatualizado. O argumento mais comum é o coeficiente de vetustez, que desce com a idade da casa:
| Idade do prédio | Coeficiente |
|---|---|
| Menos de 2 anos | 1,00 |
| 2 a 8 anos | 0,90 |
| 9 a 15 anos | 0,85 |
| 16 a 25 anos | 0,80 |
| 26 a 40 anos | 0,75 |
| 41 a 50 anos | 0,65 |
| 51 a 60 anos | 0,55 |
| Mais de 60 anos | 0,40 |
Há duas limitações. Um VPT que resulte de uma avaliação só pode ser alterado por desatualização numa nova avaliação passados 3 anos, e a correção só tem efeito no IMI do ano em que é pedida. E, sobretudo, a nova avaliação usa os valores de 2026: o Vc subiu para 712,50 € por m², e os coeficientes de localização também podem ter mudado. Numa casa avaliada há vários anos, a subida do Vc pode anular a descida da vetustez e o VPT pode subir. O Portal das Finanças tem um simulador do valor patrimonial: use-o antes de fazer qualquer pedido.
4. Aproveite a redução para casas arrendadas
Se arrenda a casa, veja se o seu município aprovou a redução até 20% para prédios arrendados e se ela abrange a zona onde fica o imóvel. Ter o contrato comunicado às Finanças é, de qualquer forma, uma obrigação do senhorio. O guia para arrendar a sua casa explica as obrigações do senhorio.
O Adicional ao IMI
O Adicional ao IMI (AIMI) é um imposto à parte, que se paga em setembro. Para particulares, incide sobre a soma dos VPT das casas e dos terrenos para construção, a 1 de janeiro, na parte que passa de 600.000 € por pessoa. Lojas, escritórios e prédios rústicos não contam.
| Parte do VPT acima da dedução | Taxa |
|---|---|
| Até 1 milhão de euros | 0,7% |
| Entre 1 e 2 milhões de euros | 1% |
| Acima de 2 milhões de euros | 1,5% |
Os casados e unidos de facto podem optar pela tributação conjunta, em que os escalões duplicam. Para empresas a taxa é de 0,4%, sem dedução.
Antes de comprar casa
O IMI é um custo de todos os anos e deve entrar nas contas da compra. Peça a caderneta predial do imóvel antes de assinar o contrato-promessa, veja o VPT e a taxa do concelho, e confirme se tem direito à isenção de 3 anos. O guia do custo de comprar casa junta o IMI aos restantes impostos da compra: IMT, Imposto do Selo, escritura e registo.
Como ajudamos
Quando trabalhamos consigo na compra de uma casa, pedimos e analisamos a caderneta predial de cada imóvel que lhe interessa, para que saiba o VPT e o IMI que vai pagar antes de decidir. Veja os imóveis que temos à venda. Esta informação é geral e não substitui aconselhamento fiscal: para o seu caso, confirme sempre com um contabilista certificado ou com o Serviço de Finanças.