Guias › Vender
IRS e mais-valias na venda de casa em 2026
Quem vende casa por mais do que pagou tem uma mais-valia sujeita a IRS. Ao preço de venda subtrai-se o valor de compra corrigido pelo coeficiente de desvalorização da moeda, as obras dos últimos 12 anos e as despesas da compra e da venda. Só 50% do resultado é tributado, às taxas normais do IRS, tanto para residentes como para não residentes. Se vender a habitação própria e permanente e reinvestir noutra entre 24 meses antes e 36 meses depois, a mais-valia fica excluída. Casas compradas antes de 1 de janeiro de 1989 não pagam.
Quando vende uma casa por mais do que lhe custou, a diferença é uma mais-valia e entra no IRS. Não é o preço de venda menos o preço de compra: a lei atualiza o valor de compra pela inflação e deixa abater as obras e as despesas da compra e da venda. E, na maior parte dos casos, só metade do resultado é tributada.
Este guia explica as regras em vigor em outubro de 2026, incluindo as alterações do Decreto-Lei n.º 97/2026, que criou uma nova forma de reinvestimento em casas para arrendar.
Resumo
| Situação | O que acontece |
|---|---|
| Residente em Portugal | 50% da mais-valia somada aos outros rendimentos, às taxas normais do IRS |
| Não residente | 50% da mais-valia, às taxas progressivas do IRS (desde 2023) |
| Habitação própria e permanente com reinvestimento | Mais-valia excluída na parte reinvestida |
| Casa comprada antes de 1 de janeiro de 1989 | Não sujeita a IRS (exceto terrenos para construção) |
| Venda ao Estado, regiões autónomas ou autarquias | Isenta de IRS, com exceções |
| Declaração | Anexo G do IRS do ano seguinte, entre 1 de abril e 30 de junho |
Como se calcula a mais-valia
A fórmula é esta:
Mais-valia = valor de venda − (valor de compra × coeficiente) − obras dos últimos 12 anos − despesas da compra e da venda
- Valor de venda (valor de realização). É o preço da escritura. Se o valor patrimonial tributário usado para o IMT do comprador for mais alto, conta esse, a não ser que prove que o preço real foi inferior.
- Valor de compra (valor de aquisição). É o valor que serviu para calcular o IMT quando comprou: o preço da escritura ou o valor patrimonial tributário, o que foi maior.
- Coeficiente de desvalorização da moeda. Se passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda, o valor de compra é multiplicado por um coeficiente fixado todos os anos por portaria, que corrige o efeito da inflação. Quanto mais antiga a compra, maior o coeficiente.
- Obras de valorização. Contam as obras feitas nos últimos 12 anos, com faturas. Obras de simples manutenção podem não ser aceites como valorização.
- Despesas da compra e da venda. A Autoridade Tributária aceita, entre outras, a escritura de compra, os registos, o IMT e o Imposto do Selo, a comissão da imobiliária (desde que a mediação conste da escritura) e o certificado energético. O IVA incluído nestas despesas também conta.
Guarde todas as faturas: sem elas, as despesas não são aceites.
Os coeficientes para 2026
Os coeficientes aplicáveis às vendas feitas em 2026 ainda não foram publicados: costumam sair em novembro. Os de 2025 saíram na Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro. Como referência, estes são alguns valores dessa portaria:
| Ano de compra | Coeficiente para vendas em 2025 |
|---|---|
| 2000 | 1,67 |
| 2005 | 1,40 |
| 2010 | 1,28 |
| 2012 a 2015 | 1,20 |
| 2018 a 2020 | 1,17 |
| 2022 | 1,06 |
| 2023 | 1,02 |
| 2024 | 1,00 |
Para uma venda em 2026, use os coeficientes da portaria de 2026 quando for publicada.
Quanto se paga
Para quem é residente em Portugal, só 50% da mais-valia é tributada. Esse valor é somado aos restantes rendimentos do ano (salários, pensões, rendas, se as englobar) e tributado às taxas progressivas do IRS. Em 2026, essas taxas vão de 12,5% a 48%, a que pode acrescer a taxa adicional de solidariedade nos rendimentos mais altos. Por isso, a mesma mais-valia paga mais imposto a quem tem rendimentos altos.
Há uma exceção: se a casa teve apoios públicos não reembolsáveis acima de 30% do valor patrimonial tributário e for vendida antes de passarem 10 anos, a mais-valia conta a 100%.
Se no mesmo ano tiver menos-valias noutros imóveis, abatem às mais-valias antes de aplicar os 50%.
Não residentes
Até 2022, quem não era residente pagava 28% sobre toda a mais-valia. Na sequência de uma decisão do Tribunal de Justiça da União Europeia, o Orçamento do Estado para 2023 acabou com essa diferença: desde 1 de janeiro de 2023, os não residentes também são tributados só sobre 50% da mais-valia, às taxas progressivas do IRS. A taxa autónoma de 28% para mais-valias imobiliárias foi revogada.
Na declaração, o não residente indica também os rendimentos obtidos fora de Portugal, que podem influenciar a taxa aplicada. O reinvestimento em habitação própria e permanente exige que a casa vendida tenha sido o seu domicílio fiscal nos 12 meses anteriores, o que normalmente não acontece a quem já vive fora.
Reinvestir na habitação própria e permanente
É a forma mais conhecida de não pagar mais-valias. As condições, previstas no artigo 10.º do Código do IRS:
- A casa vendida era a sua habitação própria e permanente, ou do seu agregado familiar, comprovada pelo domicílio fiscal nos 12 meses anteriores à venda (ou ao reinvestimento, se for anterior). Casamento, divórcio ou o nascimento de um filho podem justificar exceções.
- Reinveste o valor de venda, menos o empréstimo amortizado, na compra, construção, ampliação ou melhoramento de outra habitação própria e permanente, em Portugal, noutro país da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu (neste caso, com troca de informações fiscais).
- Dentro do prazo: entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda.
- Declara a intenção de reinvestir, com o valor, no IRS do ano da venda.
- Passa a viver na nova casa: tem de a afetar à sua habitação e fixar lá o domicílio fiscal no prazo de 12 meses após o reinvestimento. Numa construção, o prazo é mais longo.
O que conta é o valor de venda, não o lucro. Se vendeu por 400.000 € e amortizou 100.000 € de crédito à habitação, tem de reinvestir 300.000 € para excluir toda a mais-valia. Se reinvestir menos, a exclusão é proporcional.
Se não cumprir alguma condição, por exemplo se não comprar no prazo, a mais-valia passa a ser tributada e o IRS é corrigido.
Outras formas de exclusão
- Reinvestimento em casas para arrendar a renda moderada. Criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, aplica-se a vendas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, e não só da habitação própria e permanente: também de outras casas. O valor tem de ser reinvestido em habitação em Portugal, no mesmo prazo de 24 meses antes a 36 meses depois. A casa tem de ser arrendada para habitação em 6 meses, com renda até 2.300 € por mês, durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos, e não pode ser vendida nesse período.
- Reformados e maiores de 65 anos. Quem vende a habitação própria e permanente e é reformado, ou tem 65 anos ou mais (ou o cônjuge ou unido de facto), pode aplicar o valor, em seis meses, num seguro de vida, num fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num PEPP. Nos seguros e fundos, o resgate tem de ser feito em prestações durante pelo menos 10 anos, com um máximo anual de 7,5% do valor aplicado.
- Venda ao Estado. Os ganhos com a venda de casas ou terrenos para construção ao Estado, às regiões autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias estão isentos de IRS. Não se aplica a quem tem domicílio fiscal num paraíso fiscal, nem quando a compra é feita através do direito de preferência. O valor isento conta para calcular a taxa dos restantes rendimentos.
Casas compradas antes de 1989
Os ganhos com a venda de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor o Código do IRS, não estão sujeitos a imposto. A exceção são os terrenos para construção. Basta a data da compra: não interessa quanto tempo passou nem o valor da venda.
Casas herdadas ou doadas
Numa casa herdada, o valor de aquisição é o que serviu para o Imposto do Selo na herança, ou o que serviria se o imposto fosse devido (filhos, cônjuges e pais estão isentos, mas a regra aplica-se na mesma). Nos imóveis, é em regra o valor patrimonial tributário à data da morte.
A data de aquisição é a da morte de quem deixou a herança, não a data em que essa pessoa comprou a casa. Num caso decidido pela Autoridade Tributária em 2026, a casa tinha sido comprada antes de 1989, mas o dono morreu em 1996: a venda pelos herdeiros ficou sujeita a IRS. Se a morte foi antes de 1989, a venda não paga.
Como o valor patrimonial tributário costuma ser bem mais baixo do que o preço de mercado, a mais-valia numa casa herdada pode ser grande. Vale a pena fazer as contas antes de pôr a casa à venda.
Exemplo de cálculo
Uma casa comprada em março de 2015 e vendida em 2026. Usamos o coeficiente da portaria de 2025 (1,20) apenas como referência.
| Valor | |
|---|---|
| Valor de venda | 400.000 € |
| Valor de compra | 200.000 € |
| Valor de compra corrigido (× 1,20) | 240.000 € |
| Obras em 2020, com faturas | 20.000 € |
| Despesas da compra (IMT, Selo, escritura, registo) | 6.000 € |
| Despesas da venda (comissão com IVA, certificado energético) | 24.850 € |
| Mais-valia | 109.150 € |
| Valor a somar aos rendimentos (50%) | 54.575 € |
Sem reinvestimento: 54.575 € são somados aos restantes rendimentos do ano e tributados às taxas do IRS.
Habitação própria e permanente, com 100.000 € de crédito amortizado na escritura: o valor a reinvestir é 300.000 €. Se reinvestir os 300.000 €, não paga nada. Se reinvestir 240.000 € (80%), fica excluída 80% da mais-valia: tributa-se 21.830 €, dos quais 50% (10.915 €) são somados aos rendimentos.
Como declarar
A venda declara-se no Anexo G da declaração de IRS do ano seguinte, entregue entre 1 de abril e 30 de junho. Uma venda em 2026 entra na declaração entregue em 2027. Indica-se a data e o valor de compra e de venda, as despesas e, se for o caso, a intenção de reinvestir e o valor. Os reinvestimentos feitos nos anos seguintes são indicados nas declarações desses anos.
Separe desde já a escritura de compra, a caderneta predial, as faturas das obras e das despesas e a declaração do banco com o valor amortizado. A lista completa dos documentos da venda está no guia de documentos para vender casa.
Como ajudamos
Quando trabalhamos consigo na venda, ajudamos a reunir as faturas e os documentos que reduzem a mais-valia, e planeamos o calendário da venda e da compra seguinte para cumprir os prazos de reinvestimento. Saiba mais sobre como vendemos a sua casa. Esta informação é geral e não substitui aconselhamento fiscal: para o seu caso, confirme sempre com um contabilista certificado.