Comprar casa em planta em 2026: riscos, garantias e o que pôr no contrato-promessa

Comprar casa em planta é comprometer-se a comprar uma casa que ainda não existe, ou que está em construção. Assina-se um contrato-promessa com o promotor, entrega-se um sinal, muitas vezes reforçado ao longo da obra, e a escritura só se faz quando a casa estiver pronta e com o título de utilização.

A vantagem é poder escolher a casa no projeto, por vezes com margem para escolher acabamentos, e ter uma casa nova com garantia. O risco é que, durante meses ou anos, o comprador tem dinheiro entregue e nenhuma casa. Este guia explica, com a lei em vigor em novembro de 2026, quais são esses riscos e como se reduzem.

Resumo

Risco	Como se protege
Atraso da obra	Prazo para a escritura, penalização por atraso e direito de desistir com devolução
Casa diferente do prometido	Plantas, áreas e mapa de acabamentos anexos ao contrato
Insolvência do promotor	Eficácia real registada, garantias sobre o sinal, sinais faseados
Hipoteca da obra	Ver a certidão predial e prever no contrato o distrate da fração
Crédito à habitação	Pré-aprovação e condição de crédito no contrato
Defeitos	Garantia de 10 anos (estrutura) e 5 anos (restantes)
IMT antecipado	Atenção à entrega da casa antes da escritura

Antes de assinar: o que verificar

A licença de construção

Confirme que a obra tem licença de construção ou outro título que permita a obra. Peça o número e confirme-o na câmara municipal. O artigo 410.º do Código Civil exige que, num contrato-promessa de um edifício ou fração “em construção ou a construir”, quem reconhece as assinaturas certifique a existência da licença de construção ou de utilização.

O Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) não alterou este artigo, mas há decisões que entendem que a certificação foi substituída pelo dever de informação criado pelo Simplex, como um acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 27 de janeiro de 2026. É uma decisão de um tribunal, não uma regra geral. Na prática, peça sempre a licença: é a primeira prova de que a casa pode ser construída como foi prometida.

O registo predial

Peça a certidão permanente do registo predial do terreno ou do prédio. Mostra quem é o dono e se há hipotecas ou penhoras. É comum o terreno estar hipotecado ao banco que financia a obra. Não é por si um problema, mas o contrato-promessa deve dizer como será feito o distrate da hipoteca sobre a sua fração no dia da escritura, para a receber livre.

O promotor

Procure saber que obras o promotor já concluiu e entregou, e se cumpriu os prazos. Uma empresa constituída só para um projeto merece mais cuidado.

A propriedade horizontal

Num prédio, a sua casa vai ser uma fração autónoma, que só existe juridicamente depois de constituída a propriedade horizontal. O título da propriedade horizontal tem de corresponder ao projeto aprovado. Até lá, o contrato-promessa deve identificar a fração pelo projeto: piso, tipologia, áreas, lugar de estacionamento e arrecadação.

A ficha técnica e o pré-certificado

O promotor tem de preparar a ficha técnica da habitação, e numa obra ainda não concluída existe uma versão provisória. Desde 2024 a ficha deixou de ser verificada na escritura, por isso peça a versão provisória antes de assinar.

Um edifício novo precisa de um pré-certificado energético antes de a obra começar, e o anúncio de uma casa em construção deve indicar a classe energética desse pré-certificado. No fim da obra é emitido o certificado energético.

O contrato-promessa

O contrato-promessa é o documento mais importante de uma compra em planta. Tem de ser escrito, assinado pelas duas partes e com as assinaturas reconhecidas presencialmente, por exemplo num notário, advogado ou solicitador. Se faltar o reconhecimento, o promotor só pode invocar a falta se tiver sido o comprador a causá-la, por culpa sua.

Além do preço e da identificação das partes, numa compra em planta o contrato deve ter:

• Plantas e áreas anexas, com a área bruta privativa e as áreas dependentes, e uma margem de tolerância, se existir, escrita em número.
• Mapa de acabamentos anexo, com marcas ou especificações. Se o promotor puder trocar materiais, que seja por outros de qualidade equivalente, e diga como se decide essa equivalência.
• Prazo para a escritura, com uma data concreta ou ligada à emissão do título de utilização, e o que acontece se não for cumprido: uma penalização por cada mês de atraso e, passado um prazo maior, o direito de desistir com a devolução do que pagou.
• Calendário dos reforços de sinal, de preferência ligado a fases concretas da obra e não apenas a datas.
• Alterações ao projeto: quais exigem o seu acordo e o que acontece ao preço.
• Distrate da hipoteca da obra sobre a fração, na escritura.
• Condição de crédito, se vai comprar com empréstimo: um prazo para a aprovação e a devolução do sinal se o crédito for recusado.

O guia sobre o contrato-promessa e o sinal explica as regras gerais em pormenor.

O sinal

Num contrato-promessa de compra e venda, toda a quantia que o comprador entrega ao vendedor presume-se sinal, incluindo os reforços. As regras são as do artigo 442.º do Código Civil:

• se o comprador desistir sem razão, perde o que entregou;
• se o promotor não cumprir, o comprador pode exigir o dobro do que entregou;
• em vez disso, a parte que cumpriu pode pedir ao tribunal a execução específica, ou seja, que a venda seja feita no lugar do faltoso.

Numa compra em planta, os montantes entregues podem ser elevados e o prazo longo. Pergunte ao promotor que garantias oferece sobre o sinal, por exemplo uma garantia bancária ou um seguro-caução, e peça ao seu advogado que confirme o regime aplicável ao seu caso. Sinais faseados com a obra limitam o valor em risco a cada momento.

Insolvência do promotor

É o risco mais grave. Se o promotor entrar em insolvência antes da escritura, o administrador da insolvência pode, em regra, recusar cumprir o contrato-promessa. O comprador fica com um crédito sobre a massa insolvente, que pode não ser pago na totalidade.

Há duas proteções, e ambas têm limites:

• Eficácia real. Um contrato-promessa com eficácia real é feito por escritura ou documento particular autenticado, com declaração expressa, e é registado. Se, além disso, a casa já tiver sido entregue ao comprador, o administrador não pode recusar a venda. Numa compra em planta, a casa raramente é entregue antes da escritura, o que limita esta proteção, mas o registo continua a tornar a promessa oponível a terceiros.
• Direito de retenção. O comprador a quem a casa já foi entregue tem direito de retenção pelo crédito resultante do incumprimento. Na insolvência, o Supremo Tribunal de Justiça decidiu (acórdão de uniformização n.º 4/2014) que este direito é reconhecido ao comprador que seja consumidor, ou seja, que compra para uso próprio.

Atenção a uma mudança de 2024: com o Decreto-Lei n.º 48/2024, nos direitos de retenção constituídos desde 24 de agosto de 2024, a retenção só prevalece sobre uma hipoteca registada antes no caso de despesas para conservar ou valorizar o imóvel. O crédito do comprador pelo sinal deixou, em regra, de passar à frente da hipoteca do banco que financiou a obra. Por isso o distrate da hipoteca sobre a fração e o registo da promessa ganharam importância.

Defeitos e garantia

Depois da escritura, a casa nova tem garantia. Nos contratos entre um vendedor profissional e um consumidor celebrados desde 1 de janeiro de 2022 (Decreto-Lei n.º 84/2021):

Defeito	Prazo de garantia
Elementos construtivos estruturais (como fundações, pilares e lajes)	10 anos
Restantes faltas de conformidade	5 anos

Um defeito que apareça dentro do prazo presume-se existente na entrega, e o prazo suspende-se a partir do momento em que comunica o defeito. A lei já não fixa um prazo para comunicar o defeito depois de o descobrir, mas os seus direitos caducam 3 anos depois da comunicação. Comunique sempre por escrito e guarde prova.

Na entrega, faça uma vistoria com tempo, de preferência com um técnico, e registe por escrito tudo o que não estiver conforme o contrato e o mapa de acabamentos.

IMT, Imposto do Selo e crédito

O IMT e o Imposto do Selo pagam-se, em regra, antes da escritura, como em qualquer compra, sobre o maior entre o preço e o valor patrimonial tributário. O guia sobre quanto custa comprar casa explica as taxas e a isenção para jovens até aos 35 anos.

Há uma regra que interessa em particular a quem compra em planta: se a casa for entregue ao comprador antes da escritura, por exemplo para fazer obras ou mudar-se, o contrato-promessa passa a contar como transmissão para efeitos de IMT, que tem de ser pago em 30 dias. A exceção é a compra para habitação própria e permanente, que perde essa exceção se o contrato permitir ceder a posição a terceiros.

Quanto ao crédito à habitação, o banco avalia a casa e empresta com base no menor entre o preço e o valor da avaliação. Entre o contrato-promessa e a escritura podem passar anos e as condições de crédito e o mercado podem mudar. Peça uma pré-aprovação antes de assinar e inclua a condição de crédito no contrato. O guia sobre a avaliação bancária explica os limites em vigor.

Na escritura

Desde 1 de outubro de 2026, o documento que formaliza a venda tem de indicar a situação do título urbanístico: se foi apresentado, se o vendedor declara tê-lo sem o mostrar ou se declara não o ter. Numa casa nova, peça que o título de utilização seja apresentado. Confirme também que a propriedade horizontal está constituída, que a hipoteca da obra é distratada quanto à sua fração e que recebe a ficha técnica da habitação definitiva.

Como ajudamos

Quando o ajudamos a comprar, analisamos a documentação do imóvel e do promotor, negociamos as condições e acompanhamos o contrato-promessa, o crédito e a escritura. Se procura uma casa em construção, veja o Greenville Estoril, um condomínio de sete moradias com conclusão prevista em 2027, ou os nossos imóveis à venda.

Esta informação é geral e não substitui aconselhamento jurídico. Numa compra em planta, peça sempre a um advogado que reveja o contrato-promessa antes de assinar e entregar o sinal.