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Contrato-promessa e sinal em 2026: o que diz a lei e o que acontece se alguém desistir
O contrato-promessa de compra e venda de uma casa tem de ser escrito, assinado por ambas as partes e com as assinaturas reconhecidas presencialmente. Toda a quantia que o comprador entrega ao vendedor presume-se sinal. Se o comprador desistir sem razão, perde o sinal; se for o vendedor, devolve-o em dobro. Em vez disso, a parte cumpridora pode pedir ao tribunal que faça a venda no lugar do faltoso (execução específica). Se a casa for entregue antes da escritura, pode haver IMT a pagar logo, exceto na compra para habitação própria e permanente.
O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é o acordo em que comprador e vendedor se obrigam a fazer a escritura mais tarde, por um preço e em prazos combinados. É nele que se entrega o sinal e é ele que decide o que acontece se uma das partes desistir. Assinar um contrato-promessa mal feito é das formas mais comuns de perder dinheiro numa compra de casa, e quase sempre se evita lendo-o com atenção antes de assinar.
Este guia explica as regras do Código Civil em vigor em novembro de 2026.
Resumo
| Tema | Regra |
|---|---|
| Forma | Documento escrito, assinado por ambas as partes |
| Assinaturas | Reconhecimento presencial, quando se trata de um edifício ou fração |
| Sinal | Toda a quantia entregue pelo comprador presume-se sinal |
| Valor do sinal | Livre, acordado entre as partes |
| Comprador desiste | Perde o sinal |
| Vendedor desiste | Devolve o sinal em dobro |
| Alternativa | Execução específica: o tribunal faz a venda no lugar do faltoso |
| Casa entregue antes da escritura | Pode haver IMT logo, exceto na habitação própria e permanente |
Para que serve o contrato-promessa
Entre o acordo sobre o preço e a escritura há quase sempre semanas ou meses. O comprador precisa de tempo para o crédito e para a avaliação bancária, o vendedor para reunir os documentos e, se for o caso, tratar do distrate da hipoteca, e têm de ser respeitados os direitos de preferência. O contrato-promessa fixa tudo isto por escrito e protege as duas partes durante esse tempo.
A lei não obriga a fazer contrato-promessa. Mas, sem ele, nenhuma das partes tem garantia de que a outra cumpre, e o comprador não tem forma segura de entregar dinheiro antes da escritura.
A forma: escrito e com assinaturas reconhecidas
O artigo 410.º do Código Civil diz que a promessa de um contrato que a lei exige por escrito, como a compra e venda de um imóvel, só vale se constar de documento assinado pelas partes que se obrigam. Num contrato-promessa bilateral, que é o habitual, assinam as duas.
Quando a promessa diz respeito a um edifício ou fração autónoma, já construído, em construção ou a construir, o documento tem de ter ainda:
- o reconhecimento presencial das assinaturas, feito por exemplo num notário, advogado ou solicitador;
- a certificação, por quem faz o reconhecimento, da existência da licença de utilização ou de construção.
Estes requisitos protegem sobretudo o comprador. Por isso, a lei diz que o vendedor só pode invocar a sua falta quando tiver sido causada, por culpa, pelo próprio comprador.
A licença no contrato-promessa depois do Simplex
O Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) deixou de exigir a licença de utilização na escritura, mas não alterou o texto do artigo 410.º. Desde então, juristas e tribunais discutem se a certificação da licença no contrato-promessa continua a ser exigível. Num acórdão de 27 de janeiro de 2026, o Tribunal da Relação de Coimbra entendeu que essa certificação foi substituída pelo dever de informação criado pelo Simplex. É uma decisão de um tribunal e não uma regra geral.
O reconhecimento presencial das assinaturas continua exigido. Na prática, peça a quem faz o reconhecimento que confirme como trata a questão da licença, e indique sempre no contrato a situação urbanística da casa, que terá de constar da escritura.
O sinal
No contrato-promessa de compra e venda, a lei presume que toda a quantia entregue pelo comprador ao vendedor tem carácter de sinal, mesmo que o contrato lhe chame adiantamento ou princípio de pagamento (artigo 441.º). Se o negócio se fizer, o sinal é descontado no preço na escritura.
A lei não fixa um valor para o sinal: é acordado entre as partes. Um sinal mais alto dá mais segurança ao vendedor, mas aumenta o risco do comprador se ele não conseguir cumprir.
Quem desiste e o que acontece
O artigo 442.º regula o que acontece quando uma das partes deixa de cumprir por causa que lhe seja imputável:
| Situação | Consequência |
|---|---|
| O comprador desiste ou não cumpre | O vendedor pode ficar com o sinal |
| O vendedor desiste ou não cumpre | O comprador pode exigir o dobro do sinal |
| O vendedor não cumpre e a casa já foi entregue ao comprador | Em vez do dobro, o comprador pode pedir o aumento do valor da casa desde o contrato, mais o sinal e o que já pagou do preço |
| Qualquer das partes não cumpre | A outra pode pedir a execução específica, em vez do sinal |
Salvo se o contrato disser outra coisa, a perda do sinal ou o pagamento do dobro esgotam a indemnização: não há lugar a outra indemnização pelo não cumprimento.
Exemplo ilustrativo
Os valores são apenas ilustrativos. Uma casa prometida vender por 300.000 €, com um sinal de 30.000 €:
- Se o comprador desistir sem razão, o vendedor fica com os 30.000 €.
- Se for o vendedor a desistir sem razão, tem de pagar ao comprador 60.000 €: os 30.000 € que recebeu e outros 30.000 €.
- Se tudo correr bem, na escritura o comprador paga os 270.000 € que faltam.
Atraso não é o mesmo que desistência
Um atraso na escritura não dá, por si só, direito a ficar com o sinal ou a pedir o dobro. Os tribunais distinguem entre mora (atraso) e incumprimento definitivo. Segundo o artigo 808.º do Código Civil, o atraso passa a incumprimento definitivo quando a parte cumpridora perde o interesse no negócio ou quando a outra parte não cumpre dentro de um prazo adicional razoável que lhe seja fixado.
Por isso, quando a outra parte falha a data da escritura, o passo habitual é notificá-la por escrito, com uma nova data e o aviso de que, se não comparecer, o contrato se considera definitivamente incumprido. Faça-o com a ajuda de um advogado, porque os pormenores contam.
Execução específica
Em vez de ficar com o sinal ou de pedir o dobro, a parte cumpridora pode pedir ao tribunal uma sentença que produz os efeitos da declaração do faltoso, ou seja, que faz a venda que ele se recusou a fazer (artigo 830.º).
Em regra, quando há sinal, presume-se que as partes afastaram esta possibilidade. Mas nas promessas de compra e venda de edifícios e frações, as do artigo 410.º, n.º 3, a execução específica não pode ser afastada. Para quem compra uma casa, isto quer dizer que, se o vendedor desistir, pode exigir a casa e não apenas o dinheiro.
Entrega da casa antes da escritura
Às vezes o vendedor entrega as chaves ao comprador antes da escritura, por exemplo para começar obras. A isto chama-se tradição da casa e tem consequências:
- Direito de retenção. Se o vendedor não cumprir, o comprador que já recebeu a casa pode retê-la até ser pago do que lhe é devido (artigo 755.º).
- Aumento do valor. Como se viu acima, abre ao comprador a alternativa de pedir o aumento do valor da casa em vez do dobro do sinal.
- IMT. O Código do IMT trata como transmissão a promessa de compra acompanhada da entrega da casa ao comprador. A exceção é a promessa de compra de habitação para residência própria e permanente do comprador, desde que o contrato não preveja a cedência da posição a terceiros nem outras situações previstas na lei.
Antes de aceitar as chaves, confirme com o seu contabilista se tem de pagar IMT nesse momento. E faça um seguro da casa, porque passa a usá-la antes de ser dono.
Cedência da posição contratual
O comprador pode querer passar o contrato-promessa a outra pessoa, por exemplo a uma empresa sua. Isso exige o acordo do vendedor, que pode ficar previsto logo no contrato. Atenção ao custo fiscal: segundo o Código do IMT, um contrato-promessa que preveja que o comprador pode ceder a sua posição a terceiro, e a própria cedência, são tratados como transmissões para efeitos de IMT.
Eficácia real
Por regra, o contrato-promessa só obriga as partes. Se o vendedor vender a casa a outra pessoa, o comprador tem direito ao dobro do sinal, mas não à casa. Para evitar isto, as partes podem dar ao contrato-promessa eficácia real: declaram-no expressamente, celebram-no por escritura pública ou documento particular autenticado e registam-no (artigo 413.º). A promessa registada prevalece sobre uma venda posterior a terceiros. É menos comum, porque tem mais custos, mas faz sentido quando o prazo até à escritura é longo.
Morte de uma das partes
Os direitos e obrigações do contrato-promessa que não sejam exclusivamente pessoais passam para os herdeiros (artigo 412.º). Se o vendedor morrer antes da escritura, os herdeiros ficam obrigados a vender nas mesmas condições.
O que o contrato-promessa deve incluir
Além da identificação das partes e da casa (artigo matricial, descrição no registo e licença, se existir), recomendamos que o contrato inclua:
- Preço, sinal e reforços de sinal, com as datas e a forma de pagamento.
- Prazo para a escritura e quem a marca, com que antecedência e onde.
- Condição do crédito, se o comprador precisar de financiamento: o prazo para o aprovar, como se prova a recusa e a devolução do sinal nesse caso.
- Casa livre de ónus: o compromisso do vendedor de cancelar hipotecas e penhoras até à escritura.
- Estado da casa e o que fica: móveis, eletrodomésticos e o estado em que a casa é entregue.
- Encargos até à escritura: condomínio e acertos combinados entre as partes, como o IMI do ano.
- Situação urbanística: licenças, obras feitas e o que o vendedor declara sobre elas.
- Comunicações: moradas e e-mails para as notificações entre as partes.
Se a casa estiver arrendada, ou houver outros titulares de direito de preferência, o contrato deve prever que a venda depende de nenhum deles exercer a preferência. O guia de documentos para vender casa explica os prazos.
Antes de assinar
- Peça a certidão permanente e a caderneta predial e confirme quem é o dono e se há hipotecas ou penhoras.
- Confirme que todos os donos assinam. Se a casa for de um casal ou de herdeiros, faltar uma assinatura pode impedir a venda.
- Leia a cláusula do sinal e a da condição do crédito com a mesma atenção que dá ao preço.
- Faça as contas da compra antes de entregar o sinal. O guia do custo de comprar casa junta os impostos e os custos da escritura.
Como ajudamos
Quando trabalhamos consigo numa venda, acompanhamos o contrato-promessa, o crédito do comprador, o distrate, os direitos de preferência e a escritura. Saiba mais na nossa página de venda.
Esta informação é geral e não substitui aconselhamento jurídico. Cada contrato-promessa tem as suas cláusulas: antes de assinar, ou se a outra parte não cumprir, fale com um advogado ou solicitador.