Que documentos são precisos para vender casa em 2026

Para vender uma casa em Portugal precisa de quatro documentos base: a caderneta predial, a certidão permanente do registo predial, o certificado energético e, se for um apartamento, a declaração de encargos do condomínio. A estes juntam-se a identificação dos vendedores e, quando existem, a licença de utilização e a ficha técnica da habitação.

Reunir tudo antes de pôr a casa à venda evita atrasos quando aparece o comprador. O banco do comprador vai pedir estes documentos para aprovar o crédito, e qualquer falha descoberta tarde atrasa o contrato-promessa ou a escritura.

Lista de documentos

Documento	Onde se obtém	Custo	Validade
Caderneta predial urbana	Portal das Finanças	Gratuita online	Usa-se a mais recente
Certidão permanente do registo predial	Online (gov.pt) ou ao balcão	15 € online, 20 € ao balcão	6 meses
Certificado energético	Perito qualificado do Sistema de Certificação Energética	Preço livre, fixado pelo perito	10 anos numa habitação
Declaração de encargos do condomínio	Administração do condomínio	Sem custo fixado na lei	Emitida para a venda
Licença ou autorização de utilização	Câmara municipal	Cópia com custo variável	Sem prazo
Ficha técnica da habitação	Câmara municipal ou proprietário	Cópia com custo variável	Sem prazo
Identificação e NIF dos vendedores	Vendedores		Válidos à data

Caderneta predial

Identifica o imóvel nas Finanças: artigo matricial, áreas, composição e valor patrimonial tributário (VPT). Obtém-se gratuitamente no Portal das Finanças, em Imóveis, e tem um código para validação. O VPT interessa ao comprador, porque o IMT é calculado sobre o maior entre o preço e esse valor.

Certidão permanente do registo predial

Mostra quem é o dono, a descrição do imóvel e se há hipotecas, penhoras ou outros ónus registados. Pede-se online por 15 € (20 € ao balcão), é válida durante seis meses e pode ser renovada no último mês de validade, pelo mesmo preço. O comprador, o banco e o notário consultam-na através de um código, sem precisar do papel.

Certificado energético

É obrigatório para anunciar e para vender. O anúncio tem de indicar a classe energética de um certificado válido, e não se pode anunciar com o certificado ainda em emissão ou caducado. O número do certificado fica a constar da escritura.

Quem o pede é o proprietário, a um perito qualificado inscrito no Sistema de Certificação Energética, gerido pela ADENE. O perito é independente e o preço é livre. Numa habitação, o certificado é válido durante 10 anos: se a casa já tem um dentro do prazo, não precisa de outro.

Declaração de encargos do condomínio

Num apartamento, a lei obriga o vendedor a apresentar, na escritura ou no documento particular autenticado, uma declaração do administrador do condomínio com:

• todos os encargos em vigor da fração, com a natureza, os montantes e os prazos de pagamento;
• as dívidas existentes, se houver, com a natureza, os montantes e as datas de constituição e de vencimento.

O administrador tem 10 dias para a emitir depois do pedido. O comprador pode prescindir dela expressamente, mas nesse caso assume as dívidas do vendedor ao condomínio. Os encargos que vencem depois da venda já são do novo dono.

Licença de utilização, ficha técnica e título urbanístico

Com o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), a escritura deixou de exigir a licença de utilização e a ficha técnica da habitação desde 1 de janeiro de 2024.

Desde 1 de outubro de 2026, o documento que formaliza a venda (escritura, documento particular autenticado ou Casa Pronta) tem de indicar expressamente a situação do título urbanístico, numa de três formas:

1. o título foi apresentado;
2. o vendedor declara que o tem, sem o exibir;
3. o vendedor declara que não o tem.

Esta regra foi criada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 e adiada para 1 de outubro pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026. Se a menção faltar, o negócio pode ser anulado. Vender sem título continua a ser possível: o que muda é que o comprador fica formalmente informado.

A ficha técnica da habitação é obrigatória nas casas cujo pedido de licença de utilização foi feito depois de 30 de março de 2004. Recomendamos ter sempre a licença e, quando existir, a ficha técnica: alguns bancos pedem a licença para aprovar o crédito, e um imóvel com documentação completa tem mais compradores.

As fases de uma venda

1. Documentos. Reunir a lista acima e corrigir o que estiver desatualizado, por exemplo áreas diferentes entre a caderneta e o registo.
2. Preço e anúncio. Avaliação com base em vendas comparáveis e anúncio com a classe energética.
3. Proposta. Negociação do preço, prazos e condições.
4. Contrato-promessa (CPCV). Tem de ser escrito, com as assinaturas reconhecidas. Toda a quantia entregue presume-se sinal: se o comprador desistir, perde-o; se for o vendedor, devolve-o em dobro.
5. Crédito do comprador. O banco avalia o imóvel e analisa os documentos.
6. Preferências. Anúncio no Casa Pronta para as entidades públicas e, se houver inquilino com direito de preferência, carta registada (ver abaixo).
7. Escritura. Pagamento do preço, distrate da hipoteca se houver crédito, entrega das chaves e registo em nome do comprador.

Direito de preferência

Há dois tipos de preferência a tratar antes da escritura:

• Entidades públicas. O Estado, os municípios, as regiões autónomas e o Património Cultural podem ter preferência em certos imóveis. Comunica-se pelo anúncio no Casa Pronta, que custa 15 €. Estas entidades têm 10 dias úteis para responder.
• Inquilino. Se a casa estiver arrendada e o contrato tiver mais de dois anos, o inquilino tem preferência. Comunica-se por carta registada com aviso de receção, com o preço e as condições do negócio, e ele tem 30 dias para responder. O anúncio no Casa Pronta não substitui esta carta.

Vender casa com inquilino

O arrendamento não acaba com a venda: o comprador passa a ser o senhorio, com os mesmos direitos e obrigações. Isto interessa sobretudo a investidores. Se o objetivo for vender a casa livre, a saída do inquilino tem de ser tratada nos termos do contrato e da lei, antes de pôr a casa à venda.

Quanto custa vender

Custo	Quem paga	Quanto
Comissão de mediação	Vendedor	Conforme o contrato de mediação, mais IVA
Certificado energético	Vendedor	Preço livre do perito
Certidão permanente	Vendedor	15 € online
Distrate e cancelamento da hipoteca	Vendedor	Conforme o preçário do banco e o registo
IRS sobre a mais-valia	Vendedor	Ver abaixo
IMI do ano da venda	Quem é dono a 31 de dezembro	Taxa do município
IMT e Imposto do Selo da compra	Comprador	Ver o guia sobre custos de compra

IRS e mais-valias

Se vender por mais do que comprou, a diferença (descontados alguns custos, como obras dos últimos 12 anos e despesas da compra e da venda) é uma mais-valia. Para residentes, só metade é somada aos restantes rendimentos e tributada à taxa do escalão de IRS.

Há duas formas de excluir a mais-valia de imposto:

• Reinvestir noutra habitação própria e permanente. A casa vendida tem de ter sido a sua habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores. O valor da venda, menos o empréstimo amortizado, tem de ser reinvestido noutra habitação própria e permanente em Portugal, na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. A intenção de reinvestir declara-se no IRS do ano da venda.
• Reinvestir em casas para arrendar a preços moderados. Criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, aplica-se a vendas de habitação entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. O reinvestimento tem de ser feito em Portugal, no mesmo prazo, e a casa tem de ser arrendada em 6 meses, a renda moderada, durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos, sem a vender nesse período.

Cada caso tem pormenores próprios: confirme sempre com o seu contabilista antes de assinar.

IMI do ano da venda

O IMI é devido por quem é proprietário a 31 de dezembro. Quem vende em outubro paga o IMI desse ano inteiro, cobrado no ano seguinte, e o comprador só paga a partir do ano seguinte. Qualquer acerto entre as partes é um acordo particular, que pode ficar escrito no contrato-promessa.

Casos especiais

• Casa com crédito à habitação: o banco emite uma declaração com o valor em dívida. Na escritura, parte do preço paga o empréstimo e a hipoteca é cancelada (distrate). Peça a declaração com antecedência: cada banco tem o seu prazo.
• Casa herdada: é precisa a habilitação de herdeiros e todos os herdeiros assinam a venda. O notário confirma se o registo tem de ser atualizado antes da escritura.
• Obras sem licença: a venda é possível, declarando no contrato a situação do título urbanístico. O banco do comprador pode pedir que as obras sejam regularizadas antes de aprovar o crédito.

Como ajudamos

Quando trabalhamos consigo na venda, verificamos todos os documentos antes de anunciar, tratamos dos pedidos que faltam, das preferências e do certificado energético, e acompanhamos o contrato-promessa, o crédito do comprador e a escritura. Esta informação é geral: para situações concretas, confirme sempre com o notário, um advogado ou o seu contabilista.