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Avaliação bancária da casa em 2026: como funciona e o que fazer se vier baixa
Antes de aprovar um crédito à habitação, o banco manda avaliar a casa por um perito independente registado na CMVM. O banco empresta, em regra, até 90% do menor entre o preço e o valor da avaliação, na habitação própria e permanente, e até 80% nas outras finalidades. Se a avaliação vier abaixo do preço, o comprador tem de pagar a diferença com dinheiro próprio. Tem direito a uma cópia do relatório, pode reclamar por escrito, pedir uma segunda avaliação ou levar o relatório, com menos de seis meses, a outro banco.
Quando pede um crédito à habitação, o banco não empresta com base apenas no preço que combinou com o vendedor. Primeiro manda avaliar a casa por um perito independente. O valor dessa avaliação conta para decidir quanto pode emprestar, e é muitas vezes a diferença entre um negócio que avança e um que fica parado à espera de mais dinheiro do comprador.
Este guia explica as regras em vigor em novembro de 2026: a lei do crédito à habitação (Decreto-Lei n.º 74-A/2017) e a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, aplicada aos créditos analisados desde 1 de agosto de 2026.
Resumo
| Tema | Regra |
|---|---|
| Quem avalia | Perito avaliador independente, registado na CMVM |
| Quem escolhe | O banco |
| Quem paga | Em regra, o cliente, conforme o preçário do banco |
| Relatório | O cliente tem direito a uma cópia, no prazo de 10 dias |
| Limite do empréstimo | Até 90% (habitação própria e permanente) ou 80% (outras finalidades) |
| Base do limite | O menor entre o preço de compra e o valor da avaliação |
| Se discordar | Reclamação escrita e pedido de segunda avaliação |
| Mudar de banco | Pode propor o relatório já feito, se tiver menos de seis meses |
Quem faz a avaliação
O artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 obriga os bancos a avaliar as casas através de um perito avaliador independente, habilitado através de registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). É o banco que pede a avaliação e escolhe o perito, normalmente de uma empresa de avaliação com quem trabalha.
O perito visita a casa, confirma as áreas e o estado de conservação e compara-a com outras casas semelhantes na zona. O banco costuma pedir antes os documentos do imóvel, como a caderneta predial e a certidão permanente do registo predial, que o vendedor deve ter prontos. O guia de documentos para vender casa explica cada um.
Quanto custa e quem paga
Em regra, a avaliação é paga pelo cliente. O valor está no preçário de cada banco e pode mudar de banco para banco. A lei diz que o banco só pode cobrar uma única comissão pela análise e decisão do crédito, mas permite cobrar à parte a avaliação do imóvel (artigo 28.º-A).
Algumas regras protegem o cliente:
- O custo da avaliação, quando é necessária para obter o crédito, entra no custo total do crédito, e por isso conta para a TAEG que lhe apresentam.
- A informação geral do banco tem de indicar se é precisa avaliação, quem a faz e os custos para o cliente, incluindo os de uma segunda avaliação.
- Se o banco reavaliar a casa por sua iniciativa, em cumprimento de normas legais ou regulamentares, não pode cobrar nada ao cliente.
Compare o custo da avaliação entre bancos quando estiver a escolher o crédito, junto com o spread e as outras comissões.
O relatório é seu
O banco tem de lhe entregar um duplicado do relatório e dos outros documentos da avaliação. Se foi o cliente a pagar a avaliação, é ele o titular do relatório e recebe o original. Em qualquer dos casos, o banco tem 10 dias, a contar da data em que recebe o relatório, para o entregar.
Leia o relatório com atenção. Confirme as áreas, a tipologia, o andar, o estado de conservação e as casas usadas para comparação. Um erro de facto, como uma área menor do que a real ou uma divisão que não foi contada, é a melhor base para uma reclamação.
Quanto o banco empresta
O Banco de Portugal recomenda aos bancos limites ao rácio entre o empréstimo e o valor da casa (LTV, do inglês loan to value). Desde 1 de agosto de 2026 aplicam-se estes limites:
| Finalidade do crédito | Limite ao empréstimo |
|---|---|
| Comprar, construir ou fazer obras na habitação própria e permanente | Até 90% |
| Outras finalidades, como uma segunda casa ou uma casa para arrendar | Até 80% |
O ponto mais importante é a base do cálculo: o menor entre o preço de compra e o valor da avaliação. Se a avaliação vier igual ou acima do preço, conta o preço. Se vier abaixo, conta a avaliação, e o empréstimo máximo desce.
Há regras próprias para outros casos. Numa casa comprada há dois anos ou mais, ou recebida por herança ou doação, conta o valor da avaliação. Num crédito para construção ou para obras numa casa comprada há menos de dois anos, conta o menor entre o custo total e o valor esperado da casa depois da obra.
A mesma recomendação limita a prestação a 45% do rendimento líquido, com algumas exceções, e o prazo a 40 anos até aos 35 anos de idade e a 35 anos a partir daí.
Exemplo ilustrativo
Os valores são apenas ilustrativos. Uma casa para habitação própria e permanente comprada por 300.000 €:
| Avaliação igual ao preço | Avaliação abaixo do preço | |
|---|---|---|
| Valor da avaliação | 300.000 € | 280.000 € |
| Base do cálculo | 300.000 € | 280.000 € |
| Empréstimo máximo (90%) | 270.000 € | 252.000 € |
| Entrada com dinheiro próprio | 30.000 € | 48.000 € |
Uma avaliação 20.000 € abaixo do preço obriga o comprador a juntar mais 18.000 € de dinheiro próprio, além dos impostos e custos da compra. O guia do custo de comprar casa explica esses custos.
O que fazer se a avaliação vier baixa
1. Ler o relatório e procurar erros
Peça o relatório, se ainda não o recebeu, e compare-o com a caderneta predial e com a casa. Áreas erradas, divisões esquecidas, obras recentes que não foram consideradas ou casas de comparação de outra zona ou em pior estado são motivos concretos para contestar.
2. Reclamar por escrito
A lei dá ao cliente o direito de apresentar ao banco uma reclamação escrita sobre os resultados e a fundamentação da avaliação. O banco tem de responder de forma fundamentada. Junte documentos: fotografias, faturas de obras, plantas e vendas recentes de casas semelhantes na zona.
3. Pedir uma segunda avaliação
O cliente pode também pedir ao banco uma segunda avaliação do imóvel. Pergunte antes quanto custa: a lei obriga o banco a informar esse custo, mas não o fixa.
4. Levar o relatório a outro banco
Desde 2023, o cliente pode propor a outro banco que use um relatório já feito, desde que:
- tenha sido emitido há menos de seis meses;
- tenha sido feito a pedido de um banco;
- o perito esteja ligado a um banco e não tenha incompatibilidades com a casa ou com as pessoas envolvidas.
O novo banco tem 5 dias úteis para dizer se aceita. Pode recusar um relatório com mais de três meses se demonstrar que houve alterações relevantes no mercado. Fora desse caso, se não aceitar o relatório, é o banco que paga a nova avaliação. Cada banco tem os seus próprios critérios, e outro banco pode também chegar a outro valor.
5. Renegociar o preço
Uma avaliação bancária baixa é um argumento legítimo para renegociar com o vendedor, sobretudo se o relatório mostrar vendas comparáveis abaixo do preço acordado. Nem sempre resulta, mas é uma conversa que deve ter antes da escritura.
6. Reforçar o dinheiro próprio
Se nada disto resultar, a solução é pagar a diferença com poupanças ou com ajuda da família. Confirme com o banco se a origem do dinheiro tem de ser comprovada e com que documentos.
Antes de assinar o contrato-promessa
O momento mais arriscado é quando o comprador já pagou o sinal e só depois descobre que a avaliação ficou abaixo do preço. Se a outra parte não aceitar renegociar e o comprador não tiver dinheiro para a diferença, pode perder o sinal.
Por isso, quem compra com crédito deve:
- pedir uma pré-aprovação do crédito antes de fazer a proposta;
- incluir no contrato-promessa uma cláusula de condição do crédito, com prazo e com a devolução do sinal se o crédito não for aprovado;
- dar tempo suficiente, entre o contrato-promessa e a escritura, para a avaliação e para uma eventual reclamação.
O guia do contrato-promessa e do sinal explica o que acontece ao sinal quando alguém não cumpre.
Garantia pública para jovens
Os jovens entre os 18 e os 35 anos, com morada fiscal em Portugal, podem comprar a primeira habitação própria e permanente com uma garantia pública que cobre até 15% do empréstimo, o que permite um financiamento até 100% do valor da transação. A casa não pode custar mais de 450.000 €, o comprador não pode ser dono de outra habitação, os rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS e a medida está prevista até 31 de dezembro de 2026.
A avaliação bancária continua a ser feita. Se vier abaixo do preço, pergunte ao banco como isso afeta o montante que pode emprestar com a garantia.
Avaliação bancária e preço de mercado
A avaliação bancária não é o preço de venda. O perito estima um valor prudente para a casa como garantia de um empréstimo, e esse valor pode ficar abaixo do que os compradores estão a pagar numa zona com muita procura. O INE publica todos os meses o valor mediano da avaliação bancária por metro quadrado, e mostramo-lo, com o preço das casas vendidas, no nosso mapa de preços das casas.
Como ajudamos
Quando trabalhamos consigo numa compra, visitamos, analisamos e negociamos por si, e acompanhamos o contrato-promessa, o crédito e a escritura. Veja os imóveis que temos à venda ou leia o guia sobre o agente de compradores.
Esta informação é geral e não substitui aconselhamento financeiro ou jurídico. As condições de cada crédito dependem do banco e da sua situação: confirme sempre com o banco, ou com um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal, antes de assinar.