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Arrendar a sua casa em 2026: impostos, contrato e obrigações do senhorio
As rendas de habitação pagam IRS à taxa de 25%. Em 2026 a 2029, nos contratos exclusivamente para habitação com renda até 2.300 € por mês, a taxa é de 10%, e os contratos de 20 anos ou mais têm 5%. O senhorio tem de comunicar o contrato às Finanças e pagar 10% de uma renda de Imposto do Selo até ao fim do mês seguinte ao início, e emitir recibos eletrónicos. A caução não pode passar de duas rendas.
Quem arrenda uma casa em Portugal tem quatro obrigações principais: comunicar o contrato às Finanças, pagar o Imposto do Selo, emitir recibos de renda eletrónicos e declarar as rendas no IRS. Cumprir tudo à primeira evita coimas, protege o senhorio se o inquilino deixar de pagar e permite aproveitar as taxas de IRS mais baixas, que em 2026 podem fazer a diferença de milhares de euros por ano.
Resumo das obrigações
| Obrigação | O que é | Prazo |
|---|---|---|
| Comunicar o contrato | Modelo 2 do Imposto do Selo, no Portal das Finanças, com o contrato digitalizado | Até ao fim do mês seguinte ao início do contrato |
| Imposto do Selo | 10% do valor de uma renda mensal, pago pelo senhorio | No mesmo prazo da comunicação |
| Recibos de renda | Recibo eletrónico por cada renda, incluindo caução e rendas adiantadas | A cada pagamento |
| IRS | Rendas na categoria F | Na declaração anual de IRS |
| Alterações e fim do contrato | Comunicar às Finanças | Até ao fim do mês seguinte |
Quanto se paga de IRS
As rendas são rendimentos da categoria F e pagam imposto sobre o rendimento líquido: as rendas recebidas menos as despesas dedutíveis.
| Situação | Taxa |
|---|---|
| Rendas de habitação, regra geral | 25% |
| Contrato exclusivamente para habitação com renda até 2.300 € por mês (rendas de 2026 a 2029) | 10% |
| Habitação permanente, contrato de 5 a 10 anos | 15% |
| Habitação permanente, contrato de 10 a 20 anos | 10% |
| Habitação permanente, contrato de 20 anos ou mais | 5% |
| Rendas de lojas, escritórios e outros imóveis não habitacionais | 28% |
A taxa de 10% foi criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, que a acrescentou ao Estatuto dos Benefícios Fiscais (artigo 45.º-C). Aplica-se às rendas recebidas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, em contratos novos ou já existentes, sem duração mínima, desde que a renda mensal não passe de 2.300 € (2,5 vezes o salário mínimo de 2026, um limite que pode ser atualizado por portaria). Para este limite conta tudo o que o inquilino paga pelo uso da casa, incluindo os bens móveis e equipamentos ligados ao imóvel e os serviços, mesmo que sejam objeto de contratos à parte. Se o contrato tiver direito a uma taxa ainda mais baixa, como os 5% de um contrato de 20 anos ou mais, aplica-se a mais baixa.
As reduções por duração só valem para contratos de habitação permanente e perdem-se, com efeitos desde o início do contrato, se este acabar antes do prazo por causa imputável ao senhorio. Nos contratos celebrados desde 1 de janeiro de 2024, também não se aplicam se a renda ultrapassar em mais de 50% os limites gerais de preço de renda do concelho.
Os residentes em Portugal podem, em alternativa, englobar as rendas com os restantes rendimentos e pagar à taxa do seu escalão de IRS. Compensa a quem tem rendimentos baixos.
Exemplo: uma casa arrendada por 1.500 € por mês dá 18.000 € por ano. Com 1.200 € de despesas dedutíveis (IMI, condomínio e seguro), o rendimento líquido é de 16.800 €. Como a renda não passa de 2.300 €, aplica-se a taxa de 10%: paga 1.680 € de IRS. À taxa geral de 25%, seriam 4.200 €.
Despesas que pode abater
- IMI do imóvel arrendado
- Imposto do Selo do contrato de arrendamento
- Quotas de condomínio e outros encargos que o condómino tem de pagar por lei
- Seguros do imóvel, incluindo o seguro de renda
- Obras de conservação e manutenção, incluindo as feitas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, se nesse período o imóvel não tiver sido usado para outro fim
Não são dedutíveis às rendas o mobiliário, os eletrodomésticos, os artigos de conforto ou decoração, os custos financeiros do empréstimo nem o Adicional ao IMI. Este pode ser deduzido à coleta do IRS, dentro de certos limites. As obras de ampliação ou valorização contam, em regra, para as mais-valias quando vender. Guarde sempre os comprovativos.
Comunicar o contrato e pagar o Imposto do Selo
O contrato comunica-se no Portal das Finanças, através do Modelo 2 do Imposto do Selo, com o contrato digitalizado e o NIF de todos os intervenientes, até ao fim do mês seguinte ao início do contrato. O Imposto do Selo, 10% do valor de uma renda mensal, paga-se no mesmo prazo. Com uma renda de 1.500 €, são 150 €. Se a renda variar ao longo do contrato, conta a mais alta, e um aumento de renda paga 10% do aumento.
Se o senhorio não comunicar o contrato, o inquilino pode fazê-lo no Portal das Finanças, através da Comunicação do Locatário, mas o Imposto do Selo continua a cargo do senhorio. As rendas são sempre tributadas: sem contrato comunicado e Imposto do Selo pago, o senhorio arrisca coimas e pode ficar sem acesso ao procedimento especial de despejo.
Recibos eletrónicos
Por cada renda recebida emite-se um recibo eletrónico no Portal das Finanças, mesmo que o valor seja recebido a título de caução ou adiantamento. Estão dispensados os senhorios com 65 anos ou mais a 31 de dezembro do ano anterior, os arrendamentos rurais e quem, ao mesmo tempo, não tenha nem seja obrigado a ter caixa postal eletrónica e tenha recebido no ano anterior rendas até duas vezes o IAS. Quem está dispensado e não emite recibos entrega a declaração Modelo 44 até ao fim de fevereiro do ano seguinte.
Caução e rendas adiantadas
A caução garante o cumprimento do contrato, incluindo danos no imóvel, e não pode passar de duas rendas. As rendas adiantadas têm de ser acordadas por escrito e também estão limitadas a duas. No início do contrato pode receber a renda do primeiro mês, até duas rendas adiantadas e uma caução até duas rendas. À saída, a caução devolve-se ou retém-se a parte necessária para reparar danos, com base no estado do imóvel registado à entrada.
Duração e renovação do contrato
Um contrato de habitação permanente com prazo certo dura entre 1 e 30 anos. O mínimo de 1 ano não se aplica a contratos para habitação não permanente ou para fins transitórios, como estudo ou trabalho. No fim do prazo, o contrato renova-se automaticamente por períodos iguais, ou por 3 anos se o prazo inicial for mais curto, salvo se o contrato disser outra coisa ou uma das partes se opuser.
| Quem | Como sai | Pré-aviso |
|---|---|---|
| Senhorio | Oposição à renovação, contrato de 6 anos ou mais | 240 dias |
| Senhorio | Oposição à renovação, contrato de 1 a 6 anos | 120 dias |
| Inquilino | Denúncia depois de cumprido um terço do prazo | 120 dias (60 se o contrato for inferior a 1 ano) |
A oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração do contrato, salvo se precisar da casa para si ou para os filhos.
Se o inquilino não pagar
Com três ou mais meses de rendas em atraso, o senhorio pode resolver o contrato. O caminho mais rápido é o procedimento especial de despejo, no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), que substituiu o antigo Balcão Nacional do Arrendamento. Só pode ser usado se o Imposto do Selo do contrato tiver sido liquidado ou se as rendas tiverem sido declaradas no IRS. É mais uma razão para cumprir as obrigações desde o primeiro dia. O seguro de renda, que é dedutível às rendas, cobre parte deste risco.
A 30 de setembro de 2026, o Parlamento aprovou na generalidade uma proposta do Governo para rever o regime do arrendamento, que prevê, entre outras mudanças, o despejo a partir de dois meses de rendas em atraso. Ainda não está em vigor: até à publicação da nova lei, aplicam-se as regras descritas neste guia.
Atualização da renda
Se o contrato não tiver outra regra, a renda pode ser atualizada uma vez por ano com o coeficiente publicado pelo Estado, a partir de um ano depois do início do contrato. Para 2027 é de 1,0256, um aumento até 2,56%: uma renda de 1.500 € pode passar a 1.538,40 €. A comunicação ao inquilino é feita por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, e indica o coeficiente e a nova renda.
Senhorios que vivem no estrangeiro
As taxas de IRS são as mesmas: 25%, ou 10% com renda até 2.300 €. A opção de englobar só existe para residentes. Quem vive fora da União Europeia e do Espaço Económico Europeu precisa de um representante fiscal em Portugal, salvo se aderir às notificações eletrónicas do Portal das Finanças. Uma empresa de gestão de arrendamento trata do dia a dia e das obrigações, e envia-lhe os relatórios.
Um argumento para atrair inquilinos
Em 2026, o inquilino pode deduzir ao seu IRS até 900 € de rendas pagas, e a partir de 2027 até 1.000 €. Um contrato comunicado e com recibos eletrónicos dá-lhe acesso a esta dedução, o que torna a sua casa mais atrativa do que um arrendamento informal.
Como ajudamos
Na gestão de arrendamento tratamos de tudo isto: inquilino, contrato, comunicação às Finanças, recibos, atualização anual da renda, condomínio e avarias. Revemos com o seu contabilista o regime fiscal de cada contrato. O honorário é de 8% da renda efetiva, com mínimo de 110 € mais IVA. Esta informação é geral: confirme sempre o seu caso com um contabilista.