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Quanto custa comprar casa em Portugal em 2026
Além do preço, quem compra casa paga IMT, Imposto do Selo de 0,8% e os custos de escritura e registo. Numa habitação própria e permanente de 250.000 € comprada com crédito, os impostos e o registo somam cerca de 9.740 €, mais 0,6% do valor emprestado. Até aos 35 anos, a primeira casa até 330.539 € fica isenta de IMT e de Imposto do Selo. Desde 25 de maio de 2026, quem nunca foi residente em Portugal paga uma taxa única de IMT de 7,5%.
Quem compra casa em Portugal paga, além do preço, três custos obrigatórios: o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), o Imposto do Selo de 0,8% e a escritura e registo. Se comprar com crédito à habitação, soma-se o Imposto do Selo sobre o empréstimo e os custos do banco.
Este guia usa as tabelas oficiais das Finanças em vigor desde 1 de janeiro de 2026, atualizadas pelo Orçamento do Estado para 2026 (Lei n.º 73-A/2025), e as regras do Decreto-Lei n.º 97/2026 para não residentes.
Resumo dos custos
| Custo | Quanto é | Quando se paga |
|---|---|---|
| IMT | Depende do valor, do destino da casa e da residência fiscal (tabelas abaixo) | Antes da escritura |
| Imposto do Selo sobre a compra | 0,8% do valor | Antes da escritura |
| Escritura e registo (Casa Pronta) | 375 € sem crédito, 700 € com crédito | No dia da escritura |
| Imposto do Selo sobre o crédito | 0,6% do valor emprestado | Na escritura, através do banco |
| Imposto do Selo sobre juros e comissões | 4% dos juros e das comissões | Em cada prestação |
| Avaliação e comissões bancárias | Variam de banco para banco | Durante o processo de crédito |
O IMT e o Imposto do Selo são calculados sobre o maior de dois valores: o preço da escritura ou o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, que consta da caderneta predial.
IMT para habitação própria e permanente
Aplica-se a quem vai viver na casa como residência principal. O imposto calcula-se multiplicando o valor pela taxa do escalão e subtraindo a parcela a abater.
| Valor do imóvel | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106.346 € | 0% | 0 € |
| De 106.346 € a 145.470 € | 2% | 2.126,92 € |
| De 145.470 € a 198.347 € | 5% | 6.491,02 € |
| De 198.347 € a 330.539 € | 7% | 10.457,96 € |
| De 330.539 € a 660.982 € | 8% | 13.763,35 € |
| De 660.982 € a 1.150.853 € | 6% sobre o valor total | |
| Acima de 1.150.853 € | 7,5% sobre o valor total |
IMT para habitação secundária ou para arrendar
Aplica-se a casas de férias, a casas compradas para arrendar e a qualquer habitação que não seja a residência própria e permanente.
| Valor do imóvel | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106.346 € | 1% | 0 € |
| De 106.346 € a 145.470 € | 2% | 1.063,46 € |
| De 145.470 € a 198.347 € | 5% | 5.427,56 € |
| De 198.347 € a 330.539 € | 7% | 9.394,50 € |
| De 330.539 € a 633.931 € | 8% | 12.699,89 € |
| De 633.931 € a 1.150.853 € | 6% sobre o valor total | |
| Acima de 1.150.853 € | 7,5% sobre o valor total |
Estas tabelas são as do Continente. Nos Açores e na Madeira os escalões são 25% mais altos.
IMT de outros imóveis
| Tipo de imóvel | Taxa |
|---|---|
| Prédios rústicos (terrenos agrícolas) | 5% |
| Outros prédios urbanos: lojas, escritórios, terrenos para construção | 6,5% |
| Compra por empresas com sede em países com regime fiscal mais favorável | 10% |
Exemplos de cálculo
Casa para viver, 250.000 €, com crédito de 200.000 €
- IMT: 250.000 × 7% − 10.457,96 = 7.042,04 €
- Imposto do Selo da compra: 250.000 × 0,8% = 2.000 €
- Imposto do Selo do crédito: 200.000 × 0,6% = 1.200 €
- Escritura e registo com hipoteca (Casa Pronta): 700 €
- Total: 10.942,04 €, mais a avaliação e as comissões do banco.
Casa para arrendar, 500.000 €, sem crédito
- IMT (Tabela III): 500.000 × 8% − 12.699,89 = 27.300,11 €
- Imposto do Selo: 500.000 × 0,8% = 4.000 €
- Escritura e registo (Casa Pronta): 375 €
- Total: 31.675,11 €
Isenção para jovens até 35 anos
Quem tem 35 anos ou menos e compra a primeira habitação própria e permanente tem isenção de IMT e de Imposto do Selo sobre a compra:
- Até 330.539 €: isenção total de IMT e de Imposto do Selo.
- De 330.539 € a 660.982 €: paga 8% de IMT e 0,8% de Imposto do Selo só sobre a parte que excede 330.539 €.
- Acima de 660.982 €: sem isenção.
Por exemplo, numa casa de 400.000 €, a parte acima de 330.539 € é de 69.461 €. O IMT é 8% desse valor, 5.556,88 €, e o Imposto do Selo é 0,8%, 555,69 €.
As condições são:
- ter 35 anos ou menos à data da escritura;
- não ser considerado dependente para efeitos de IRS no ano da compra;
- não ser nem ter sido, nos três anos anteriores, proprietário de uma habitação, incluindo partes de uma habitação, como uma quota herdada ou um usufruto;
- manter a casa como habitação própria e permanente durante 6 anos. Se a vender ou lhe der outro destino antes disso, perde a isenção, salvo exceções previstas na lei, como mudança de emprego para mais de 100 km.
Num casal em comunhão de bens, as condições são verificadas para cada um, em partes iguais: se só um as cumprir, a isenção aplica-se à metade dele. O Imposto do Selo sobre o crédito (0,6%) não está incluído na isenção. Nos Açores e na Madeira o limite da isenção total é de 413.174 €.
Compradores não residentes
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou uma taxa única de IMT de 7,5% para a compra de um prédio urbano ou fração destinados exclusivamente a habitação por quem não é residente fiscal em Portugal. Aplica-se a compras a partir de 25 de maio de 2026, sem escalões e sem qualquer isenção, incluindo a isenção para jovens.
Há três situações em que a taxa de 7,5% não fica a valer:
- Quem já foi residente fiscal em Portugal, em qualquer momento, paga logo as taxas normais das tabelas acima.
- Quem passa a ser residente nos dois anos seguintes à compra pode pedir a anulação da diferença.
- Quem arrenda a casa para habitação no prazo de 6 meses, a renda moderada, e a mantém arrendada pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos, também pode pedir a anulação da diferença.
O pedido faz-se às Finanças por reclamação graciosa, no prazo de 6 meses a contar da data em que passou a residente ou da assinatura do contrato de arrendamento. Num casal em comunhão de bens, a taxa de 7,5% só se aplica se os dois forem não residentes e nenhum tiver sido residente antes.
Quando se paga o IMT
O IMT é liquidado antes da escritura e tem de ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes. Na prática, o notário ou o balcão Casa Pronta só fazem a escritura com o comprovativo do IMT e do Imposto do Selo pagos.
Crédito à habitação: quanto empresta o banco
Desde agosto de 2026, os bancos seguem a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal:
| Regra | Limite |
|---|---|
| Empréstimo face ao valor da casa, habitação própria e permanente | Até 90% |
| Empréstimo face ao valor da casa, outros fins (casa de férias, investimento) | Até 80% |
| Base de cálculo | O menor entre o preço e o valor da avaliação |
| Taxa de esforço (prestação face ao rendimento líquido) | Até 45%, com exceções limitadas |
| Prazo máximo | 40 anos até aos 35 anos de idade, 35 anos acima disso |
Na prática, quem compra para viver precisa de ter pelo menos 10% do valor da casa em capitais próprios, mais os impostos e custos deste guia.
Depois da compra: o IMI
Todos os anos, o proprietário paga o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Nos prédios urbanos, a taxa é fixada por cada câmara municipal entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário. Nos prédios rústicos é de 0,8%. O IMI de um ano é pago por quem é proprietário a 31 de dezembro desse ano.
Como ajudamos
Como agentes de compradores, fazemos as contas consigo antes de avançar, confirmamos o valor patrimonial e a documentação do imóvel e acompanhamos o processo até à escritura. Os valores deste guia são informação geral: para o seu caso concreto, confirme sempre com as Finanças, o notário ou um contabilista.