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Agente de compradores: o que faz e quando compensa
O agente de compradores é um consultor imobiliário contratado por quem compra, e não por quem vende. Procura imóveis em todo o mercado, verifica documentos, negoceia o preço e acompanha o processo até à escritura, defendendo apenas os interesses do comprador. Faz mais diferença em compras à distância, em imóveis de valor elevado e para quem não tem tempo para procurar.
Em Portugal, a maior parte das pessoas compra casa a falar com o consultor que anuncia o imóvel. Esse consultor trabalha para o vendedor. O agente de compradores é o contrário: é contratado por quem compra e defende apenas os interesses do comprador, do primeiro contacto até à escritura.
O que faz um agente de compradores
| Fase | O que o agente faz por si |
|---|---|
| Antes de procurar | Define consigo o orçamento real, com impostos e custos, e o tipo de imóvel e zona |
| Procura | Pesquisa em todo o mercado, incluindo outras agências e particulares, e faz uma seleção |
| Visitas | Marca e acompanha as visitas, ou faz-as por videochamada se estiver longe |
| Análise | Compara preços de imóveis semelhantes vendidos na zona e aponta os problemas do imóvel |
| Documentos | Verifica a certidão do registo predial, a caderneta, as licenças e as dívidas ao condomínio |
| Negociação | Negoceia o preço e as condições, como prazos, mobiliário ou obras |
| Até à escritura | Acompanha o contrato-promessa, o crédito à habitação e a escritura |
A diferença na prática
O consultor do vendedor tem deveres legais para com o comprador: tem de apresentar o negócio com exatidão e clareza quanto às características, ao preço e às condições de pagamento, e de comunicar logo qualquer facto que possa pôr em causa o negócio (artigo 17.º da Lei n.º 15/2013). Mas a sua missão é vender pelo melhor preço para o vendedor. O agente de compradores tem a missão oposta: comprar bem para si. Isso muda a negociação, a forma como os defeitos do imóvel são apresentados e a pressa com que o processo é conduzido.
Quando compensa mais
- Compra à distância. Quem vive noutra cidade ou no estrangeiro não consegue visitar dez casas num fim de semana. O agente faz a primeira triagem e as visitas por vídeo, e só se desloca quando vale a pena.
- Imóveis de valor elevado. Num exemplo simples, conseguir menos 3% numa casa de 800.000 € são 24.000 €.
- Pouco tempo. Procurar, comparar e marcar visitas consome semanas. O agente reduz esse tempo.
- Primeira compra. Para quem não conhece o processo, ter alguém a explicar cada passo e cada documento evita erros caros.
O contrato com o agente de compradores
Em Portugal, a mediação imobiliária só pode ser feita por empresas de mediação habilitadas pelo IMPIC, e sempre ao abrigo de um contrato. A lei inclui expressamente na mediação a procura dos imóveis pretendidos pelos clientes. Antes de assinar, confirme que o contrato:
- é escrito, porque um contrato de mediação que não seja escrito é nulo;
- indica o número da licença da empresa (a licença AMI), que pode confirmar junto do IMPIC;
- identifica o negócio pretendido: o tipo de imóvel que procura, a zona e o orçamento;
- tem um prazo definido. Se o contrato não disser nada, a lei considera que dura seis meses;
- fixa a remuneração, em valor fixo ou em percentagem, a forma de pagamento e a taxa de IVA aplicável. O valor é acordado caso a caso, porque a lei não o define;
- diz se há exclusividade e quais os seus efeitos, para a empresa e para si. A lei obriga a que isso fique escrito.
A empresa não pode ser paga por si e pelo vendedor no mesmo negócio: a lei proíbe a mediadora de receber remuneração do cliente e da outra parte na mesma operação.
As empresas de mediação imobiliária estão também sujeitas às regras de prevenção do branqueamento de capitais (Lei n.º 83/2017). Por isso, vão pedir-lhe documentos de identificação e informação sobre o negócio. É uma obrigação legal, não desconfiança.
Quando se paga o agente
Por regra, a remuneração só é devida quando o negócio fica concluído, ou seja, quando compra a casa. Se o contrato o previr, pode ser paga na assinatura do contrato-promessa. Quando o cliente é o comprador, o contrato pode ainda prever, de forma expressa, o pagamento de adiantamentos por conta da remuneração, mas esses valores têm de lhe ser devolvidos se a compra não se concretizar (artigo 19.º da Lei n.º 15/2013).
Como funciona connosco
Somos agentes de compradores e de vendedores na KW Alfa Lisboa, com licença AMI 25805. Quando trabalhamos para quem compra:
- Reunimos consigo, presencialmente ou por vídeo, e definimos o que procura e o orçamento total, incluindo IMT, Imposto do Selo e escritura.
- Formalizamos o trabalho num contrato de mediação, com o prazo e a remuneração definidos à partida.
- Procuramos em todo o mercado e na rede Keller Williams, em Portugal e no estrangeiro.
- Visitamos, analisamos e negociamos por si.
- Acompanhamos o contrato-promessa, o crédito e a escritura.
Fale connosco por WhatsApp ou telefone, pelo 913 066 964, ou veja os imóveis que temos à venda. Se ainda está a fazer contas, comece pelo guia Quanto custa comprar casa em Portugal.