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Como vender casa com crédito habitação em 2026
Pode vender a casa antes de acabar de pagar o crédito. Na escritura, parte do dinheiro do comprador paga ao banco o valor em dívida, o banco entrega o distrate e a hipoteca é cancelada no registo. Tem de avisar o banco com pelo menos 10 dias úteis de antecedência. Desde 1 de janeiro de 2026 voltou a comissão de reembolso antecipado: até 0,5% do capital nos créditos de taxa variável e até 2% nos de taxa fixa, mais Imposto do Selo. O distrate é gratuito.
Vender uma casa que ainda tem crédito habitação é muito comum e não exige pagar o empréstimo antes de pôr a casa à venda. O crédito é pago no dia da escritura, com o dinheiro do comprador: o banco recebe o valor em dívida, entrega o distrate e a hipoteca é cancelada no registo predial. O comprador fica com a casa livre de ónus e o vendedor recebe o que sobra.
O que exige atenção é o calendário com o banco, a comissão de reembolso antecipado, que voltou a ser cobrada em 2026 nos créditos de taxa variável, e as contas para saber quanto dinheiro fica realmente disponível depois da venda.
Como funciona
- Declaração de dívida. Pede ao banco uma declaração com o montante em dívida na data prevista da escritura: capital, juros até essa data, comissão de reembolso antecipado e impostos.
- Pré-aviso de reembolso. Comunica ao banco que vai pagar o crédito na totalidade. A lei exige um pré-aviso mínimo de 10 dias úteis.
- Escritura. O comprador paga o preço. A parte correspondente à dívida vai para o banco, conforme as instruções que o banco der, e o restante para o vendedor.
- Distrate. O banco confirma o pagamento e entrega o distrate, o documento que autoriza o cancelamento da hipoteca. Na venda, o banco costuma estar presente na escritura.
- Registo do cancelamento. Quem faz a escritura (notário, advogado, solicitador ou balcão Casa Pronta) regista a venda e o cancelamento da hipoteca.
Peça a declaração de dívida e informe o banco logo que tiver data de escritura. Cada banco tem os seus prazos internos, e um documento que chega no próprio dia atrasa toda a gente.
Calendário passo a passo
| Quando | O que fazer | Quem |
|---|---|---|
| Antes de anunciar | Ver no contrato o tipo de taxa e a comissão de reembolso antecipado; pedir ao banco uma estimativa do valor em dívida | Vendedor |
| Na proposta | Confirmar que o preço cobre a dívida, a comissão e os custos da venda | Vendedor e consultor |
| Contrato-promessa (CPCV) | Fixar o prazo da escritura com margem para o banco do comprador e para o pré-aviso | Vendedor e comprador |
| Pelo menos 10 dias úteis antes da escritura | Pré-aviso de reembolso total ao banco, por escrito; pedir a declaração de dívida para a data da escritura | Vendedor |
| Dia da escritura | Pagamento do preço; o banco recebe o valor em dívida e entrega o distrate | Comprador, vendedor e bancos |
| Depois da escritura | Registo da venda e do cancelamento da hipoteca | Quem faz a escritura |
| Semanas seguintes | Cancelar os seguros associados ao crédito; confirmar na certidão permanente que a hipoteca saiu | Vendedor |
Para a lista de documentos da venda, veja o guia que documentos são precisos para vender casa.
Comissão de reembolso antecipado em 2026
Pagar o crédito antes do prazo é um direito do cliente. O banco pode cobrar uma comissão, que tem de constar claramente do contrato e não pode passar destes limites (artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017):
| Tipo de taxa no momento do reembolso | Comissão máxima |
|---|---|
| Taxa variável | 0,5% do capital reembolsado |
| Taxa fixa | 2% do capital reembolsado |
Num crédito de taxa mista, conta o regime em vigor no momento do reembolso: se estiver no período de taxa fixa, o limite é 2%. O contrato pode prever uma comissão mais baixa ou isenção. Sobre a comissão acresce Imposto do Selo de 4% (verba 17.3.4 da Tabela Geral do Imposto do Selo).
Fim da isenção na taxa variável. O Decreto-Lei n.º 80-A/2022 suspendeu esta comissão nos créditos à habitação própria e permanente de taxa variável. A suspensão foi prolongada várias vezes, a última pela Lei n.º 1/2025, até 31 de dezembro de 2025. Não foi renovada pelo Orçamento do Estado para 2026, e por isso em 2026 os bancos voltaram a poder cobrar até 0,5%.
Quando não há comissão. A lei proíbe a comissão quando o reembolso acontece por morte, desemprego ou deslocação profissional. Conta como deslocação profissional a mudança do local de trabalho do titular ou de outro membro do agregado (exceto descendentes) para mais de 50 km em linha reta da casa, que obrigue a mudar a habitação permanente. O desemprego exige inscrição no centro de emprego há mais de três meses. Se vende por um destes motivos, apresente a prova ao banco antes da escritura.
Além da comissão e dos impostos, o banco não pode cobrar outras despesas pelo reembolso, a não ser custos de terceiros que justifique com documentos, como registos ou notário.
Outros custos
| Custo | Quanto | Notas |
|---|---|---|
| Comissão de reembolso antecipado | Até 0,5% (variável) ou 2% (fixa) | Conforme o contrato |
| Imposto do Selo sobre a comissão | 4% da comissão | Cobrado pelo banco |
| Distrate | Gratuito | Proibido cobrar desde 2021 |
| Declaração de dívida | Conforme o preçário do banco | Só é gratuita por lei em casos ligados a apoios sociais |
| Registo do cancelamento da hipoteca | 50 € ao balcão, 45 € online | O dobro se pedido fora de prazo |
| Juros até à data da escritura | Conforme o contrato | Incluídos na declaração de dívida |
O distrate tem de ser emitido sem custos, e no fim de um crédito pago o banco tem 14 dias úteis para o enviar. O banco também não pode passar para o cliente a despesa extra de escolher uma forma de documento que exija, por exemplo, reconhecimento de assinaturas.
Exemplo de cálculo
Casa vendida por 300.000 €, com 150.000 € de capital em dívida num crédito de taxa variável, comissão de 0,5% prevista no contrato:
- Comissão de reembolso: 150.000 × 0,5% = 750 €
- Imposto do Selo sobre a comissão: 750 × 4% = 30 €
- Total pago ao banco: 150.000 + 750 + 30 = 150.780 €, mais os juros corridos até à escritura
- Registo do cancelamento da hipoteca: 50 €
- Fica para o vendedor: 300.000 menos 150.780 menos 50 = 149.170 €, antes da comissão de mediação e de eventual IRS
Se o mesmo crédito estivesse num período de taxa fixa com comissão de 2%, a comissão seria 3.000 € e o Imposto do Selo 120 €: mais 2.340 € do que na taxa variável. Num crédito de taxa mista perto do fim do período fixo, vale a pena fazer as contas à data da escritura.
Se vender por menos do que deve
O banco só emite o distrate quando a dívida está paga por inteiro. Se o preço de venda não chegar para pagar o crédito, a comissão e os impostos, o vendedor tem de pagar a diferença com dinheiro próprio na escritura. Sem isso, a hipoteca não sai e o comprador não pode comprar a casa livre de ónus.
Por isso, antes de aceitar uma proposta, confirme o valor em dívida e faça as contas completas. Se souber de antemão que vai faltar dinheiro, fale com o banco antes de assinar o contrato-promessa, para saber que soluções aceita e evitar um compromisso que depois não consegue cumprir.
Vender para comprar outra casa
O crédito atual está ligado à hipoteca sobre a casa que vende. Na prática, a solução mais comum é liquidar o crédito na escritura de venda e fazer um crédito novo para a casa nova, nas condições de mercado do momento. Se quiser outra solução, como manter as condições do crédito atual, pergunte ao seu banco: depende do contrato e da aprovação do banco.
- Comprar antes de vender. Exige capacidade para pagar duas prestações durante uns meses. Pelas regras do Banco de Portugal, a taxa de esforço é calculada com todas as prestações, incluindo a nova, e não deve passar de 45% do rendimento líquido, com exceções limitadas.
- Crédito ponte. Segundo a DECO PROteste, as ofertas específicas para troca de casa foram desaparecendo desde 2022. O Millennium bcp tem uma solução para troca de casa com reforço de crédito até 70% do valor de avaliação e devolução da comissão de reembolso antecipado, até 0,5%, se a compra acontecer até 12 meses depois da venda. As condições mudam: confirme sempre com o banco.
- Mudar de banco. Se pagar o crédito para o transferir para outro banco, o banco atual tem 10 dias úteis para dar ao novo banco as informações necessárias, como o capital em dívida.
Para os custos de compra da nova casa (IMT, Imposto do Selo e registo), veja o guia quanto custa comprar casa.
Seguros de vida e multirriscos
Os seguros exigidos pelo banco servem para garantir o crédito. Depois de o crédito estar pago e a casa vendida, deixam de ser necessários para o banco, mas não se cancelam sozinhos: contacte a seguradora, ou o banco se o seguro foi feito por ele, e peça o cancelamento por escrito.
- Multirriscos. Mantenha-o até à escritura: até lá, a casa ainda é sua. Depois da venda, a lei prevê em regra a devolução da parte do prémio correspondente ao tempo que falta (cálculo pro rata temporis), salvo acordo diferente com razão atendível previsto na apólice.
- Seguro de vida. A regra legal da devolução proporcional não se aplica aos seguros de vida. Se pagou o prémio anual adiantado, veja nas condições da apólice se há devolução.
IRS e mais-valias
Se vender por mais do que comprou, pode haver IRS sobre a mais-valia. Se a casa for a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor noutra habitação própria e permanente nos prazos da lei, a mais-valia pode ficar excluída de imposto. Na conta do reinvestimento, conta o valor da venda menos o empréstimo amortizado. Explicamos tudo no guia sobre mais-valias na venda de casa.
Como ajudamos
Quando vendemos consigo, fazemos as contas com o valor em dívida antes de fixar o preço, coordenamos as datas do contrato-promessa e da escritura com o seu banco e com o banco do comprador, e garantimos que o distrate e a declaração de dívida estão prontos a tempo. Saiba mais em vender casa.
Esta informação é geral. As condições do seu contrato de crédito prevalecem, e cada banco tem os seus procedimentos e prazos: confirme sempre com o seu banco o valor em dívida, a comissão aplicável e os documentos necessários antes de marcar a escritura.