Arrendar casa como inquilino em 2026: contrato, caução, direitos e deveres

Arrendar casa em Portugal é um contrato com regras próprias, quase todas no Código Civil. Muitas protegem o inquilino e não podem ser afastadas pelo contrato, mas só valem se as conhecer e se tiver os papéis em ordem. Este guia explica o que deve verificar antes de assinar, quanto lhe podem pedir à entrada, quem paga o quê durante o contrato e como sair da casa sem surpresas, segundo as regras em vigor em outubro de 2026.

Resumo

Tema	Regra
Forma do contrato	Escrito, comunicado às Finanças pelo senhorio
À entrada	Renda do primeiro mês, até duas rendas adiantadas e caução até duas rendas
Duração	Habitação permanente: 1 a 30 anos; se o contrato nada disser, 5 anos
Renovação	Automática, por períodos iguais ou de 3 anos se o prazo for mais curto, salvo acordo em contrário
Obras de conservação	Do senhorio, salvo acordo em contrário
Condomínio	Do senhorio, salvo acordo escrito em contrário
Sair antes do fim	Depois de um terço do prazo, com 120 dias de aviso (60 se o contrato for inferior a um ano)
Atualização da renda em 2027	Até 2,56%, com aviso escrito de 30 dias, se o contrato não tiver outra regra
IRS	Dedução de 15% das rendas, até 900 € em 2026 e 1.000 € a partir de 2027

Antes de assinar

O que o contrato deve ter

O contrato de arrendamento tem de ser escrito. Leia-o com atenção e confirme, pelo menos:

• a identificação completa do senhorio e do inquilino;
• a identificação e a morada da casa;
• que o fim é habitacional e se é para habitação permanente;
• a referência à licença de utilização da casa, ou a indicação de que não é exigível;
• o valor da renda, a forma e o dia de pagamento;
• a duração e as regras de renovação;
• quem paga o condomínio e outras despesas;
• o valor da caução e das rendas adiantadas, se houver;
• a data de assinatura.

Junte ao contrato um registo do estado da casa à entrada, com fotografias datadas e a lista do mobiliário e dos eletrodomésticos, assinado pelas duas partes. É o que vai servir de referência quando sair e pedir a caução de volta.

O certificado energético

O senhorio é obrigado a ter o certificado energético quando põe a casa para arrendar, e a classe energética tem de constar do anúncio. O certificado é apresentado na assinatura do contrato. Uma classe baixa significa, em regra, mais gastos com aquecimento e arrefecimento.

O contrato tem de ser comunicado às Finanças

É obrigação do senhorio comunicar o contrato às Finanças e pagar o Imposto do Selo, até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento. Isto interessa-lhe diretamente: sem contrato comunicado e recibos eletrónicos, não consegue deduzir as rendas no IRS nem candidatar-se a alguns apoios.

Se o senhorio não o fizer, desde agosto de 2025 o inquilino pode comunicar ele próprio o contrato no Portal das Finanças, através da Comunicação do Locatário, com o contrato anexado. Os impostos continuam a ser do senhorio.

E se não houver contrato escrito?

Se a falta de contrato escrito não for culpa sua, pode provar que existe arrendamento por qualquer meio admitido em direito, por exemplo mostrando que vive na casa sem oposição do senhorio e que pagou a renda mensal durante seis meses. Guarde as transferências bancárias e as mensagens. Ainda assim, o mais seguro é exigir o contrato escrito desde o início.

Quanto pode pagar à entrada

Valor	Limite
Renda do primeiro mês	Uma renda
Rendas adiantadas	Até duas rendas, acordadas por escrito
Caução	Até duas rendas

Exemplo com valores ilustrativos: para uma renda de 1.200 €, o máximo que lhe podem pedir no dia da assinatura é a renda do primeiro mês (1.200 €), duas rendas adiantadas (2.400 €) e uma caução de duas rendas (2.400 €), num total de 6.000 €.

A caução garante que cumpre o contrato, incluindo os danos na casa para além do desgaste normal, e é devolvida no fim. As rendas adiantadas são diferentes: são rendas já pagas, que vão sendo descontadas nos meses seguintes. Peça recibo de tudo, e confirme no contrato o que é caução e o que é adiantamento.

A lei aceita a caução por qualquer das formas legalmente previstas, e uma delas é o fiador, uma pessoa que se responsabiliza pelas suas rendas se não as pagar. Se o senhorio pedir fiador, confirme no contrato até onde vai essa responsabilidade. Se houver atraso nas rendas, o senhorio tem de avisar o fiador nos 90 dias seguintes antes de lhe exigir o pagamento.

Durante o contrato: os seus deveres

O inquilino tem de:

• pagar a renda no prazo;
• usar a casa para o fim previsto e com cuidado;
• deixar o senhorio examinar a casa;
• aceitar as reparações urgentes e as obras ordenadas pelas autoridades;
• não sublocar, ceder nem emprestar a casa sem autorização do senhorio;
• avisar logo o senhorio de avarias, defeitos ou perigos que descubra;
• devolver a casa no fim do contrato.

Se atrasar a renda

Com uma renda em atraso, o senhorio pode exigir, além da renda, uma indemnização de 20% do valor em dívida. Esse direito desaparece se pagar nos oito dias seguintes ao vencimento. Com três ou mais meses de rendas em atraso, o senhorio pode pôr fim ao contrato. Também o pode fazer se atrasar a renda mais de oito dias, mais de quatro vezes em doze meses, desde que o tenha avisado por carta registada depois do terceiro atraso.

Durante o contrato: os seus direitos

Obras e reparações

As obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, são do senhorio, salvo se o contrato disser outra coisa. O inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir ou com autorização escrita do senhorio.

Se houver uma reparação urgente e o senhorio, avisado, não a fizer, pode fazê-la e pedir o reembolso. Se a urgência for tal que não possa esperar, pode fazê-la logo, avisando o senhorio ao mesmo tempo. Comunique sempre por escrito e guarde as faturas. Se o senhorio não fizer obras e isso puser em causa a habitabilidade da casa, o inquilino pode resolver o contrato.

Condomínio e consumos

O contrato deve dizer quem paga o quê. Se não disser nada, as despesas das partes comuns do prédio e dos serviços de interesse comum são do senhorio, e os consumos da casa, como água, luz e gás, são do inquilino. Se acordarem uma quantia fixa por mês para despesas, os acertos fazem-se de seis em seis meses.

Atualização da renda

Se o contrato não tiver outra regra, a renda só pode subir uma vez por ano, a partir de um ano depois do início do contrato ou da última atualização, com o coeficiente publicado pelo Estado. Para 2027 é de 1,0256, um aumento até 2,56%: uma renda de 1.200 € pode passar a 1.230,72 €. O senhorio tem de o avisar por escrito, com 30 dias de antecedência, indicando o coeficiente e a nova renda.

Direito de preferência

Se o senhorio vender a casa e o seu contrato tiver mais de dois anos, tem direito de preferência: pode comprá-la nas mesmas condições que o comprador. O senhorio tem de lhe comunicar o negócio por carta registada com aviso de receção, e tem 30 dias para responder.

Se o inquilino morrer

O contrato não acaba se lhe sobreviver o cônjuge que viva na casa, a pessoa que viva consigo em união de facto há mais de um ano, ou quem viva consigo em economia comum há mais de um ano, com algumas exceções previstas na lei.

Duração e renovação

Um contrato para habitação permanente dura entre 1 e 30 anos. Se o contrato não disser nada sobre a duração, considera-se feito por 5 anos. O prazo mínimo de um ano não se aplica a habitação não permanente nem a fins transitórios, como estudo ou trabalho temporário.

No fim do prazo, o contrato renova-se automaticamente, por períodos iguais ou de 3 anos se o prazo inicial for mais curto, salvo se o contrato disser outra coisa ou uma das partes se opuser.

Se for o senhorio a não querer renovar, tem de o avisar com 240 dias de antecedência nos contratos de 6 anos ou mais e 120 dias nos de 1 a 6 anos. A oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração do contrato, salvo se precisar da casa para si ou para os filhos.

Como sair da casa

Situação	Aviso ao senhorio
Não renovar, contrato de 6 anos ou mais	120 dias antes do fim
Não renovar, contrato de 1 a 6 anos	90 dias antes do fim
Não renovar, contrato de 6 meses a 1 ano	60 dias antes do fim
Sair antes do fim, depois de um terço do prazo, contrato de 1 ano ou mais	120 dias
Sair antes do fim, depois de um terço do prazo, contrato inferior a 1 ano	60 dias
O senhorio opôs-se à renovação	Pode sair com 30 dias de aviso

A saída antecipada produz efeitos no fim de um mês de calendário. Se não respeitar o aviso, o contrato acaba na mesma, mas tem de pagar as rendas do tempo de aviso em falta. Há exceções em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte de quem vive consigo.

Envie o aviso por escrito, de preferência por carta registada com aviso de receção. No dia da entrega das chaves, façam juntos uma vistoria e comparem a casa com o registo de entrada. A caução deve ser devolvida, descontada apenas de danos para além do desgaste normal ou de dívidas, como rendas em falta.

Apoios para inquilinos

Dedução no IRS

Pode deduzir ao IRS 15% das rendas da sua habitação permanente. O limite é de 900 € em 2026 e passa a 1.000 € a partir de 2027, por força do Decreto-Lei n.º 97/2026. Para ter direito, o contrato tem de estar comunicado às Finanças e as rendas têm de ter recibo eletrónico.

Porta 65 Jovem

O Porta 65 Jovem paga uma parte da renda a jovens entre os 18 e os 35 anos. Num casal, um dos membros pode ter até 37 anos. O apoio é de um ano, renovável até 60 meses, e as candidaturas estão abertas todos os meses, no Portal da Habitação. Desde 2024, pode candidatar-se antes de ter contrato. O valor do apoio depende do rendimento, da renda e da renda máxima de referência do concelho. Confirme as condições em vigor no Portal da Habitação antes de se candidatar.

A lei pode mudar

A 30 de setembro de 2026, o Parlamento aprovou na generalidade uma proposta do Governo para rever o regime do arrendamento. Entre outras mudanças, prevê alterar os limites das rendas adiantadas e da caução e permitir o despejo a partir de dois meses de rendas em atraso. A proposta está em discussão na especialidade e ainda não está em vigor: até à publicação da nova lei, aplicam-se as regras deste guia.

Como ajudamos

Temos casas para arrendamento de longa duração em Lisboa, Cascais e Sintra, com visitas presenciais ou por videochamada e resposta em 24 horas úteis. Veja as casas para arrendar. Esta informação é geral e não substitui aconselhamento jurídico: em caso de litígio com o senhorio, fale com um advogado ou com uma associação de defesa do consumidor.