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Acheter un bien au Portugal en tant qu’étranger en 2026, étape par étape
Les étrangers peuvent acheter librement un bien au Portugal. Il faut un numéro fiscal portugais (NIF), un représentant fiscal si vous vivez hors de l’Union européenne et de l’EEE, sauf adhésion aux notifications électroniques du fisc, et en pratique un compte bancaire portugais. L’achat se fait en deux étapes : le compromis avec versement d’arrhes, puis l’acte de vente. Pour les achats à partir du 25 mai 2026, un acquéreur qui n’a jamais été résident fiscal au Portugal paie un IMT unique de 7,5 % sur un logement, et l’achat immobilier ne donne plus accès au Golden Visa.
Tout le monde peut acheter un bien au Portugal, quelle que soit sa nationalité ou son lieu de résidence. Il faut un numéro fiscal portugais (NIF), un représentant fiscal si votre adresse est hors de l’Union européenne et de l’EEE (sauf adhésion aux notifications électroniques) et, en pratique, un compte bancaire portugais. L’achat se fait ensuite en deux étapes juridiques : le compromis de vente (CPCV) avec versement d’arrhes, puis l’acte de vente (escritura).
Étape par étape
| Étape | Ce qui se passe | Délai habituel |
|---|---|---|
| 1. NIF | Obtenir un numéro fiscal portugais | Quelques jours |
| 2. Compte bancaire | Ouvrir un compte dans une banque portugaise avec le NIF et le passeport | Quelques jours à quelques semaines |
| 3. Accord de principe de crédit | Si vous empruntez, consultez une banque avant de faire une offre | 1 à 3 semaines |
| 4. Recherche et visites | Sur place ou par appel vidéo | À votre rythme |
| 5. Offre | Offre écrite, négociée avec le vendeur | Quelques jours |
| 6. Vérifications | Registre foncier, fiche fiscale, licences, charges de copropriété, droits de préemption | 1 à 3 semaines |
| 7. Compromis | Signature du CPCV et versement des arrhes | En général 2 à 4 semaines après l’offre |
| 8. Impôts | Liquidation et paiement de l’IMT et du droit de timbre, au plus tard 30 jours après la liquidation | Avant l’acte |
| 9. Acte de vente | Signature, remise des clés, inscription du bien à votre nom | Date fixée dans le CPCV |
NIF et représentant fiscal
Le NIF est nécessaire pour signer le compromis, payer les impôts et ouvrir un compte bancaire. Si votre adresse fiscale est hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen (ce qui, depuis le Brexit, inclut le Royaume-Uni), la loi portugaise exige un représentant fiscal au Portugal pour recevoir les notifications de l’administration, sauf si vous adhérez aux notifications électroniques du Portal das Finanças. Les résidents de l’Union européenne et de l’EEE n’en ont pas besoin. Un avocat ou une société spécialisée peut obtenir le NIF pour vous et, si nécessaire, être votre représentant.
Compromis et arrhes
Le CPCV fixe le prix, les arrhes, la date limite de l’acte et les éventuelles conditions, comme l’obtention d’un crédit. Il doit être écrit, avec des signatures certifiées. Les arrhes (sinal) sont fixées entre les parties, le plus souvent entre 10 % et 30 % du prix. Les règles sont strictes : si l’acheteur se retire, il perd les arrhes ; si le vendeur se retire, il doit restituer le double.
Avant de signer, vérifiez :
- le certificat du registre foncier : propriétaire, hypothèques ou charges ;
- la fiche fiscale du bien (caderneta predial) et sa valeur fiscale ;
- le certificat énergétique et, s’il existe, l’autorisation d’utilisation (licença de utilização) ;
- pour un appartement, la déclaration du syndic sur les charges et les éventuelles dettes ;
- l’existence d’un droit de préemption d’un locataire ou d’un organisme public.
Impôts et frais
L’IMT et le droit de timbre sont calculés sur le plus élevé du prix et de la valeur fiscale du bien.
- IMT pour les non-résidents : pour les achats à partir du 25 mai 2026, un taux unique de 7,5 % pour les logements achetés par des personnes qui ne sont pas résidentes fiscales au Portugal et ne l’ont jamais été, sans aucune exonération ni réduction. Si vous avez été résident à un moment quelconque, les taux normaux s’appliquent. Si vous devenez résident dans les deux ans suivant l’achat, ou si vous louez le logement comme résidence à un loyer modéré (jusqu’à 2 300 € par mois en 2026) dans les 6 mois et pendant au moins 36 mois au cours des 5 premières années, vous pouvez demander au fisc l’annulation de la différence. La demande doit être faite dans les 6 mois suivant l’acquisition de la résidence ou la signature du bail. Pour un couple marié sous un régime de communauté, le taux de 7,5 % ne s’applique que si les deux époux sont non résidents et ne l’ont jamais été. En cas d’indivision, chaque acquéreur est imposé séparément.
- IMT pour les résidents : barèmes progressifs, de 0 % à 7,5 % selon le prix et l’usage du logement.
- Sociétés liées à des paradis fiscaux : un acquéreur domicilié dans un paradis fiscal figurant sur la liste officielle, ou une entité contrôlée par un tel acquéreur, paie un IMT unique de 10 %, sans exonération. Cette règle ne s’applique pas aux particuliers.
- Droit de timbre : 0,8 % du prix, plus 0,6 % du montant d’un éventuel crédit et 4 % sur les intérêts et commissions bancaires.
- Acte et enregistrement (Casa Pronta) : 375 € sans crédit, 700 € avec crédit.
Exemple, acheteur non résident, logement de 800 000 €, sans crédit : IMT 60 000 €, droit de timbre 6 400 €, acte et enregistrement 375 €. Total 66 775 €, hors honoraires d’avocat.
Crédit immobilier pour les non-résidents
Les limites fixées par la Banco de Portugal s’appliquent à tous les emprunteurs, résidents ou non, selon l’objet du prêt : jusqu’à 90 % de la valeur pour une résidence principale et jusqu’à 80 % pour les autres usages, comme une résidence secondaire ou un investissement, sur la base du plus faible entre le prix et l’évaluation de la banque. La durée maximale est de 40 ans jusqu’à 35 ans d’âge et de 35 ans au-delà. Pour les dossiers évalués à partir du 1er août 2026, les mensualités de l’ensemble de vos crédits ne doivent pas dépasser 45 % de vos revenus nets, sauf exceptions limitées. Ce sont des plafonds : les banques prêtent souvent une part plus faible aux non-résidents, et chacune fixe ses propres exigences pour les justificatifs de revenus étrangers. Commencez tôt.
Acheter à distance
Votre présence au Portugal n’est requise à aucune étape. Avec une procuration, un avocat ou une personne de confiance peut signer le compromis et l’acte pour vous. Nous organisons les visites par appel vidéo et envoyons photos, plans et documents avant votre décision.
Le Golden Visa
Depuis le 7 octobre 2023 (loi n° 56/2023), l’achat d’un bien immobilier, résidentiel ou commercial, ne permet plus de demander un nouveau Golden Visa, et les voies de la réhabilitation immobilière et du transfert de capitaux de 1,5 million d’euros ont aussi été supprimées. Il reste notamment des fonds d’investissement qui n’investissent pas dans l’immobilier. Les visas de résidence comme le D7 ont leurs propres règles. Consultez un avocat spécialisé si la résidence fait partie de votre projet.
Notre accompagnement
Mandatés par l’acquéreur, nous travaillons pour vous et non pour le vendeur : sélection des biens, visites par vidéo, vérification des documents, négociation et suivi jusqu’à l’acte. Découvrez nos villas Greenville Estoril ou écrivez-nous sur WhatsApp. Ce guide est une information générale : confirmez toujours votre situation avec un avocat portugais avant de vous engager.